各镇人民政府、街道办事处，市府直属局以上单位：

   
    《关于处理我市房地产开发建设历史遗留问题的若干意见》业经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。在实施过程中遇到问题，请迳向市国土房管局反映。

 

                                                                                二〇〇八年九月八日

 

 

关于处理我市房地产开发建设的

历史遗留问题的若干意见

 

    根据依法行政、尊重历史、实事求是的原则，按照广州市人民政府办公厅《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》文件精神，结合我市房地产开发建设过程中存在的实际问题，现就解决我市因各种原因导致不能办理房地产权证的历史遗留问题提出如下意见：

    一、组织领导

    为切实解决我市房地产开发建设中存在的历史遗留问题，市政府成立由分管副市长为组长，国土房管、建设市政、规划、财政、气象、人防、税务、消防等部门组成的市处理房地产开发建设历史遗留问题领导小组（下称领导小组），统一领导、研究和协调处理房地产开发建设中存在的历史遗留问题。领导小组下设专案办公室在市国土房管局，负责召集各职能部门研究解决房地产开发建设的历史遗留问题，建立疑难案件会审机制，切实解决小业主办理房地产权证问题。

    二、工作对象及范围

    （一）合法购买的房改房、集资房等公有住房，已签订公有住房购房协议并已缴清购房款的；

    （二）合法购买的商品房，其商品房买卖合同办理了备案登记或公证手续，并已缴清商品房购房款的；

    （三）被拆迁人合法取得的拆迁补偿安置房的；

    （四）国有企业或行政事业单位，在自有土地上建设的生产、办公、业务用房和职工宿舍等；

    （五）经专案办公室会审研究认为权属来源合法、符合规划要求、能够安全使用，可以依法办理房地产登记的房屋。

    三、解决历史遗留问题的办法、程序

    （一）对于房屋的土地使用权手续未完善的情况。包括开发商与村社合作，在村社划拨留用地上开发商住楼，未办理土地使用权出让、转让手续，或开发商欠缴用地税费的，以及一些建设单位在历史上产生的违法用地和建筑。

    1、土地已完成征用手续，但未办理土地出让手续、未将土地使用证办至开发商名下的情况。对于尚在经营开发楼房的开发商，督促开发商到市国土房管局完善土地出让、转让手续，按规定缴交出让金和转让税费；或将开发商未出售的空置商品房或其他物业收归市财政，抵扣所欠的出让金、税费，办理土地使用权登记。

对于开发商已破产解散的，由市政府召集财政、税务、规划、建设市政、国土房管等部门召开协调会，研究简化办证手续、减免（或通过挂帐处理）有关税费。

    2、开发建设单位未办理任何用地手续而建设楼房，涉及违法用地、违法建筑的，须经土地监察、城市规划、城市管理监察部门处理后，符合土地利用总体规划和城市规划、经城市规划部门同意保留使用的房屋，可以办理产权登记，核发房地产权证。

    3、国有企业或行政事业单位在原单位自有历史用地上已建成的单位自用房屋和职工宿舍、集资房，由于用地、规划手续不完善而未能登记的，经办证专案办公室召集建设市政、规划、国土房管、消防、人防、财政、税务等部门进行会审，合格的可以给予办理房地产权证。

    4、把存在欠缴出让金或其他用地税费的开发商列入黑名单，并向社会公布，今后市国土房管部门不再供地给这些开发商。

    （二）土地使用权已办理抵押登记、已被法院查封的。

    1、通过司法途径解决，由市委政法委牵头对尚有剩余开发价值的楼盘采取拍卖、抵债、资产重组等方式，盘活上述房产，完善开发建设相关手续，解除抵押登记和查封，办理产权登记，保障购房者的合法权益。

    2、有条件的亦可以通过储备中心与土地使用者及债权单位协商，有偿收回土地，对未开发完成的土地重新出让，由新的开发者承担已购房者的原有权利、义务。

    （三）开发商未到规划部门办理报建手续的；或已通过报建审批程序，但开发商欠缴报建费，未能取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、报建审核书（简称两证一书）的。

    1、在大部分购房者同意承担开发商所欠报建费的前提下，可将欠缴的报建费分摊到各住户，由住户代表将收到的报建费交到市规划部门，对已缴交所分摊的报建费的住户，市规划部门出具已完善规划报建手续的意见，市国土房管局为其办理房地产权证。

    2、对开发商已破产或自然灭失，无力承担拖欠的报建费、亦没有可处理资产的，由市政府召集财政、规划、建设市政、国土房管等部门共同研究，通过将欠缴报建费以减免、搁置或挂帐的形式处理，先完善工程报建、验收、确权等相关手续，相应职能主管部门保留以后继续向原开发商或其上级主管部门追缴的权利。

    3、对于各行政、事业单位集资楼欠缴报建费的，规划部门可通过将报建费挂帐处理，先完善楼房的报建、验收手续，今后市财政、规划部门再和这些单位进行帐目核算。

    4、把存在欠缴报建费的开发商列入黑名单，今后规划、建设部门不再审批其报建、建筑施工手续。

    （四）商住楼未能通过规划验收、消防、竣工验收的，或开发商未能将工程完工而形成烂尾楼的。

    1、对于未完工的烂尾楼，督促原开发商整体转让或通过资产重组、合作开发等方式，将项目交由新的投资商进行开发建设，完善工程竣工手续。对债权债务关系较复杂的烂尾楼项目，可通过司法途径解决，进行资产清算、拍卖处置。

    2、经督促原开发商，但迟迟不加紧完成建设工程的，按照处置闲置土地的规定，市政府可收回烂尾楼项目的土地使用权，重新出让给其他开发商进行建设，并由新的开发商继续履行原开发商与小业主签订的协议。

    3、2003年前竣工并交付使用的建设工程项目，建设单位到检测机构进行安全鉴定后，市质监站出具建设工程质量监督验收意见书，作为该楼盘已完善竣工验收的材料，办理房屋确权登记。

    4、对于房屋建设工程已完工，但由于各种原因导致未能通过规划验收、工程竣工验收备案的，由专案办公室召集各职能部门共同研究，本着特事特办、保障小业主合法权益的原则，对未完善手续的楼房进行会审，合格的出具会审意见给小业主办理房地产权证。

    5、部分楼盘建设期较长，在消防、防雷方面跨越了不同法规政策时段，导致不能通过消防、防雷验收，可通过召开业主大会研究，全体业主签名同意不改造消防、防雷设施的，建设部门按旧规定给予办理竣工备案手续；各业主要求按新标准实施消防、防雷验收的，由全体业主集资完成改造工程。

    6、对各镇街政府和教育系统的职工集资楼，在符合消防验收要求的前提下，通过房屋安全鉴定可以安全使用的，可为住户办理房地产权证。

    （五）开发商未为全部或部分住户提供购房发票的。

    1、对于开发商尚在经营开发、在从化市拥有公司物业的，税务部门加大对开发商追收欠缴房屋销售税费的力度，通过查封、拍卖开发商物业等办法追缴税费；

    2、若开发商已破产解散，而大部分住户愿意自行负担发票税的，可由住户自行到税务部门交纳所购房屋应缴的发票税费后，凭购房合同、产权证明书和购房发票等资料到我局办理房地产权登记手续。

    （六）原开发商因破产、倒闭等原因已消失，无法为住户办理登记手续的。

    1、可由住户选出代表，到相关职能部门取得相应规划、验收证明材料，收集购房合同、发票和住户身份证明等材料到国土房管局办理房地产权证。

    2、无法取得登记所需土地、规划、验收资料的，住户代表可以向专案办公室提出申请，由专案办公室召集各职能部门共同研究、协调解决。

    四、效能监察

    在解决房地产开发建设历史遗留问题的工作上，各职能部门要提高认识，加强协调和配合，积极主动做好工作，解决实际问题。同时，敦促存在上述问题的楼盘开发公司在今年底前完善有关手续，到期还未完善手续、又不积极配合的公司将列入黑名单，在电视、报纸上向社会公布，并停止问题楼盘开发公司在国土房管、规划、建设市政等职能部门的一切业务。对欠政府税费、有物业的开发公司，申请法院查封、处置其物业。