广州市从化区人民政府关于从化区联星村西华社全面改造项目实施方案的批复

　　广州市从化区人民政府关于从化区联星村西华社全面改造项目实施方案的批复

　　广州市从化区江埔街联星社区西华居民小组股份合作经济社：

　　《从化区联星村西华社全面改造项目实施方案》经从化区人民政府审批通过。现就从化区联星村西华社全面改造项目实施方案批复如下：

　　一、改造范围

　　从化区联星村西华社全面改造项目位于从化区江埔街道,东临河东南路，南临从化大道，西近从化客运站地铁站，北接雅居乐滨江花园。

　　项目地块已列入《广州市城市更新三年行动计划（2019—2021年）》及《广州市2024年城市更新项目年度计划》，已纳入城市更新标图建库范围面积共计4.72公顷，改造范围总用地面积6.41公顷。改造范围面积以土地勘测定界技术报告为准。

　　二、基本情况　　

       （一）人口户籍情况

　　根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围内本村户籍登记数为149户，户籍总人口513人。

　　（二）土地和房屋现状

　　改造范围内标图建库面积为4.72公顷。

　　改造范围内现状总建筑面积为6.13万平方米，其中村民住宅为5.95万平方米（2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积4.73万平方米;2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积1.21万平方米）；其他用途房屋0.10万平方米;集体物业0.08万平方米（含2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积0.07万平方米;2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积0.01万平方米）;不涉及不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑。

　　（三）留用地情况

　　改造范围内共计留用地0.0478公顷，已在本项目中落实，无其余留用地指标欠账。

　　三、改造主体和改造模式

　　该项目采取全面改造的改造模式，以广州市从化区江埔街联星社区西华居民小组股份合作经济社与广州雍晟置业有限公司为改造主体，以合作改造方式开展实施更新改造。

　　改造范围内复建安置地块按规定转为国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证;融资地块3.05公顷通过协议出让方式，由合作企业进行开发建设。

　　四、复建安置面积和改造成本

　　依据村集体申请，属地街道核实，统筹考虑项目实施，弃产面积0.80万平方米（包括货币补偿0.64万平方米，车位实物补偿0.16万平方米），补偿费用合计4676.67万元纳入改造成本，对应的房屋弃产面积不再给予复建；

　　复建安置区建筑面积为6.24万平方米，其中住宅5.17万平方米，公共服务设施0.57万平方米，集体物业0.47万平方米（含给予村集体物业0.43万平方米不计入改造成本），留用地权益0.03万平方米。

　　改造成本为5.61亿元。如实际改造成本超出5.61亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

　　五、融资楼面地价和融资面积

　　（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价为4523元/平方米，融资商业楼面地价为3753元/平方米(上述地价已考虑旧村庄改造综合因素)。

　　（二）融资地块的土地出让金，按申请办理土地出让手续时点相应用途市场评价地价20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

　　（三）根据改造成本及评估融资楼面地价，融资商业建筑面积应为2.77万平方米，超出现行控规商业建筑量0.83万平方米，超出现行控规部分不予安排融资面积，不收取土地出让金。融资区计算容积率建筑面积为12.05万平方米，其中住宅10.11万平方米，商业商务1.94万平方米。

　　（四）地下空间土地出让金可在土地供应时一并收取，具体计收时点与金额由规划和自然资源部门核定。

　　六、实施规模

　　项目改造范围总用地面积6.41公顷，规划计容总建筑面积18.29万平方米。其中:融资地块（R2B1B2居住兼容商业商务用地），用地面积3.05公顷，容积率3.96，计容建筑面积12.05万平方米；复建地块（R2B1B2居住兼容商业商务用地），用地面积2.08公顷，容积率2.89，计容建筑面积6.01万平方米；复建幼儿园地块（R22服务设施用地），用地面积0.31公顷，计容建筑面积0.22万平方米;道路面积0.70公顷;绿地及广场面积0.27公顷。

　　改造范围内公共服务设施按住宅建筑面积11%进行配置，计算容积率建筑面积1.57万平方米。改造范围内的经营性设施用地应在办理融资地块出让手续前完成拆迁，以净地无偿交由政府统筹，由经营部门负责投资建设;非经营性设施用地（市政道路、绿化等），应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后无偿移交政府。

　　七、土地处置方式和用地手续办理

　　（一）改造范围内已完善历史用地手续0.82公顷，可完善历史用地手续3.56公顷。

　　（二）需办理用地手续的农用地1.09公顷（均以“三地”方式办理）。

　　（三）改造范围内已有合法手续用地0.58公顷。

　　（四）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。

　　八、改造建设时序

　　本次改造按一次性实施：优先建设复建安置房和公配设施。

　　九、自批复之日起三个月内，你单位（或改造主体）须与区政府签订批后项目实施监管协议。

　　十、自批复之日起三年内，实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施。

　　补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

　　十一、其他要求

　　（一）上述用地面积以土地勘测定界技术报告为准，涉及报批的以上级批复为准。

　　（二）改造范围内，建筑总平面方案报建可按一宗地统筹考虑建筑间距及用地退界，并依据实施方案确定的指标出具规划条件；复建地块两宗，用地面积合计2.08公顷，复建地块按两宗地共用规划指标。

　　（三）改造涉及49宗国有权属房屋按村民住宅标准认定及赔偿。

　　（四）本方案的规划支路建设涉及改造范围外部分的建设成本纳入本次改造成本中。

　　此复。

　　附件：从化区联星村西华社全面改造项目实施方案.pdf

　　 广州市从化区人民政府

　　2025年3月4日