广州市从化区人民政府关于对《禾仓村城中村改造项目4号路-2、5号路市政道路工程国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》公开征求意见的公告

广州市从化区人民政府关于对《禾仓村城中村改造项目4号路-2、5号路市政道路工程国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》公开征求意见的公告

从府〔2026〕10号

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2021〕2号）等有关规定，因公共利益需要，广州市从化区人民政府启动禾仓村城中村改造项目范围内的禾仓村城中村改造项目4号路-2、5号路市政道路工程国有土地上房屋征收工作。现将《禾仓村城中村改造项目4号路-2、5号路市政道路工程国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》予以公布，公开征求公众意见。被征收人可持本人身份证和权属证明（原件及复印件一份）在本公告发布之日起30日内，到下述办公地址以书面形式提出意见。

　　特此公告。

　　附件：禾仓村城中村改造项目4号路-2、5号路市政道路工程国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）

　　广州市从化区人民政府

　　2026年4月24日

　　办公地址：广州市从化区江埔街七星路16号江埔街道办事处

　　联 系 人：段志钦

　　联系电话：020—87982465

附件

　　禾仓村城中村改造项目4号路-2、5号路市政道路工程国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2021〕2号）等有关规定，广州市从化区人民政府因推进实施禾仓村城中村改造项目需要决定征收禾仓村城中村改造项目4号路-2、5号路市政道路工程国有土地上房屋，用以建设禾仓村城中村改造项目4号路-2、5号路市政道路工程项目。现结合实际情况，制定本方案。

　　一、项目概况

　　（一）房屋征收的范围：

　　禾仓村城中村改造项目4号路-2、5号路市政道路工程国有土地上房屋征收范围根据广州市规划和自然资源局出具的规划意见附图确定，被征收房屋为附图项目范围内涉及的国有土地上房屋（详见附图）。

　　（二）房屋征收地块规划用途：城市道路用地（S1）。

　　（三）征收补偿协议签订期限：本项目房屋征收决定公告发布之日起六个月内。

　　（四）征收补偿主体为广州市从化区人民政府，由广州市规划和自然资源局从化区分局负责本项目国有土地上房屋征收管理工作，并指导征收实施单位实施本方案；广州从投城市更新有限公司作为本项目改造主体，负责筹集城中村改造资金，配合开展本项目范围内国有土地上房屋征收工作；江埔街道办事处作为征收实施单位承担征收与补偿的具体工作。

　　二、补偿对象

　　房屋征收范围内拥有合法房地产权利证书的被征收房屋及其附属设施的所有权人；未超过批准使用期限的临时建筑使用人；符合《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2021〕2号）等文件规定补偿条件的历史用房等未办理产权登记的房屋使用人。

　　三、征收补偿安置方式

　　根据《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2021〕2号）及相关法律法规，有合法权属证明的房屋，可选择货币补偿或产权调换两种补偿安置方式，或者以两种补偿方式结合进行补偿；上述法律法规明确只给予货币补偿的除外。

　　四、补偿标准

　　（一）一般房屋价值补偿标准

　　1.货币补偿

　　依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2021〕2号）的规定，被征收房屋（包括产权证记载为住宅、商业、办公、仓库、车库等）的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。若被征收房屋未办理土地有偿使用手续，则扣除应补缴的土地出让金。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　2.房屋产权调换

　　（1）房屋被征收人选择房屋产权调换的，本项目提供安置房源由区政府在禾仓村城中村改造项目复建安置房和区存量安置房中统筹安排。非住宅房屋征收人选择房屋产权调换的，可以选择区政府提供的不同用途房屋进行产权调换。

　　（2）被征收人选择房屋产权调换的，由江埔街道办事处与被征收人计算被征收房屋、征收奖励、搬迁时限奖励、停产停业损失等加上地上建构筑物（如有）的价值与产权调换房屋的市场价值，结清差价。

　　（3）产权调换房屋面积以权属证明证载为准，房屋市场价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋市场价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　（4）产权调换房屋及土地办证所需的相关税费和手续由被征收人依法依规按程序办理，符合有关税费减免政策规定的费用按照有关规定申请减免。

　　（二）“住改商”“办改商”“厂改商”等房屋补偿标准

　　拥有合法产权房屋，但被征收人自行“住改商”“办改商”“厂改商”的，能提供合法有效的工商执照，依法纳税证明，并实际正在经营的，按以下标准进行补偿：

　　1.1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按照经营性用房房地产市场评估价的70％给予补偿；

　　2.1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按照经营性用房房地产市场评估价的60％给予补偿；

　　3.1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿；

　　4.2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行后改变为经营性用房的，按照证载产权性质房屋给予补偿。

　　按上述第1、2、3项计算的货币补偿总额低于按照本办法相应房屋产权性质计算处理的补偿总额（即房屋价值补偿加上奖励）的，应当按照产权证记载用途计算的补偿总额确定补偿。

　　（三）未经产权登记的建筑的补偿标准

　　1.对未经产权登记的建筑，属于未超过批准期限的临时建筑的，应当给予货币补偿。

　　2.对未经产权登记的建筑，认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　3.不属于第1、2点情形的未经产权登记的建筑，存在以下情况的，参考该地区该时期的测绘地形图或相关部门提供证明为确认依据，给予货币补偿，不给予房屋产权调换：

　　（1）1967年1月1日前建设的未经产权登记的建筑，按照实际使用性质给予货币补偿。

　　（2）（2）对1967年1月1日后至2009年12月31日前建设的未经产权登记的建筑，按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋实际使用性质房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

　　（3）（3）对2010年1月1日（含当日）至2015年7月14日（含当日）之间建设的未经产权登记的建筑，按每平方米给予1000元的拆除、搬迁等费用。

　　（4）对2015年7月15日（含当日）后建设的未经产权登记的建筑，一律不予补偿。

　　上述第3点第（1）、（2）小点关于征收奖励和搬迁时限奖励的补偿按照本方案第七条的规定执行。对2010年1月1日（含当日）后建设的未经产权登记的建筑，不给予征收奖励和搬迁时限奖励。

　　（四）一般地上附着物补偿标准

　　一般地上附着物补偿标准参照《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）附件4广州市一般地上附着物（除房屋）补偿标准作为指导价予以货币补偿，如被征收人对本方案指导价有异议，应根据《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2021〕2号）第二十三条的规定，协商选定房地产价格评估机构进行评估确定补偿价格。

　　（五）房屋评估

　　1.被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　2、2.房屋征收决定公告后30个工作日内，被征收人应在公布的全市国有土地上房屋征收评估机构名录中协商选定房地产价格评估机构；半数以上被征收人共同选定一家房地产价格评估机构，且该房地产价格评估机构于2日内未提出异议的，视为协商选定有效，由房屋征收实施单位江埔街道办事处与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成或评估机构不接受委托的，由江埔街道办事处组织被征收人在名录中自愿接受委托的房地产价格评估机构范围内通过摇珠或抽签的方式随机确定。

　　3.被征收人或者江埔街道办事处对评估确定的被征收房屋价值有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。被征收人或者江埔街道办事处对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2021〕2号）第三十八条的规定处理。

　　五、搬迁费、临时安置费补偿标准

　　（一）搬迁费

　　按照实际征收户数，给予5000元/户的搬迁费用（包含电话移机以及有线电视、水表、电表、管道煤气、家私家电、宽带网、空调迁装等搬迁涉及的一切搬迁费用）。特殊设施设备或因搬迁对象的特殊性不使用上述补偿标准的，具体由有相应资质的房地产价格评估机构评估确定搬迁费。

　　（二）临时安置费

　　1.住宅临时安置费补偿标准：

　　（1）货币补偿方式

　　被征收人选择货币补偿的，根据广州市住房城乡建设行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积，向被征收人或政府公房承租人一次性支付3个月的临时安置费。按照上述方式计算的临时安置费低于2000元/月/户的，按照2000元/月/户支付。

　　（2）产权调换方式

　　被征收人选择房屋产权调换的，自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋交付之日前（以接到安置房入住通知为准），被征收人或政府公房承租人自行安排住处的，根据市住房城乡建设行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积，向被征收人或政府公房承租人支付临时安置费。按照上述方式计算的临时安置费低于2000元/月/户的，按照2000元/月/户支付。

　　2.非住宅房屋临时安置费补偿标准：

　　征收非住宅房屋的临时安置费根据市住房城乡建设行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型房屋租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积向被征收人支付。结合本项目实际情况，按不动产权证建筑面积20元/平方米/月计付。选择货币补偿的，一次性支付3个月的临时安置费；选择产权调换的，自实际搬迁之日起支付临时安置费至产权调换房屋交付之日止。

　　六、停产停业损失补偿标准

　　被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按照合法产权面积（含视同合法产权面积）给予停产停业损失补偿。补偿标准如下：

　　（一）因征收房屋造成被征收人停产停业损失，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定补偿费，由有资质的评估公司进行评估确定，按照评估价补偿。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1 年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。

　　（二）选择货币补偿的，一次性给予6个月的停产停业损失补偿；选择产权调换的，补偿期限为被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

　　（三）被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿和搬迁费、临时安置费；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

　　七、奖励费用标准

　　（一）征收奖励

　　1.被征收人在本项目房屋征收决定公告发布之日起3个月内签订征收补偿协议并搬迁的，给予征收奖励3000元/平方米。

　　2.被征收人在本项目房屋征收决定公告发布之日起3个月后至6个月内签订征收补偿协议并搬迁的，给予征收奖励2400元/平方米。

　　3.被征收人在本项目房屋征收决定公告发布之日起6个月后签订征收补偿协议并搬迁的，不给予征收奖励。

　　4.住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。非住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励一般不得高于被征收房屋所处区位的同类型非住宅房屋的市场价格。

　　5.对2009年12月31日前建设的未经产权登记建筑的征收奖励规定：

　　（1）被征收人在本项目房屋征收决定公告发布之日起3个月内签订征收补偿协议并搬迁的，给予征收奖励2000元/平方米。

　　（2）被征收人在本项目房屋征收决定公告发布之日起3个月后至6个月内签订征收补偿协议并搬迁的，给予征收奖励1600元/平方米。

　　对2009年12月31日前建设的未经产权登记的建筑，按照不超过房屋征收决定公告之日起被征收房屋住宅房地产市场评估价的60%给予的货币补偿价加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于7020元/平方米。

　　（二）搬迁时限奖励

　　1.选择货币补偿的，被征收人在本项目房屋征收决定公告之日起2个月内签订征收补偿协议并搬迁，按本方案第四条第（一）款所列相对应补偿标准的15%进行奖励。被征收人在本项目房屋征收决定公告之日起2个月至3个月（含）内签订征收补偿协议并搬迁，按本方案第四条第（一）款所列相对应补偿标准的7%进行奖励。

　　2.选择产权调换的，被征收人在本项目房屋征收决定公告之日起3个月内签订征收补偿协议并搬迁，按照本方案第四条第（一）款确定被征收房屋的补偿价给予5%的搬迁时限奖励。

　　3.在被征收人在本项目房屋征收决定公告之日起3个月后签约的，不给予搬迁时限奖励。

　　八、争议及纠纷处理

　　（一）征收有产权纠纷的房屋，如纠纷各方在征收期限内未能解决，由江埔街道办事处负责向公证机构办理被征收房屋的证据保全和征收补偿费的提存公证。

　　（二）征收已依法抵押的房屋，如抵押人和抵押权人在征收期限内未就征收补偿费的处分达成协议的，由江埔街道办事处向公证机构办理被征收房屋的证据保全和征收补偿费的提存公证。

　　（三）征收镇（街、园区）属单位或从化区直管部门管理单位房屋、地块存在权属争议、补偿要求与政策相抵触的，在征收期限内，由镇（街、园区）相关职能部门负责协调解决。

　　九、其它事项

　　（一）未包含在上述所列的补偿项目的，按从化区有关文件精神执行。如需作为特殊个案处理的补偿项目，报广州市从化区人民政府审批后再实施补偿。

　　（二）在本《从化区人民政府关于禾仓村城中村改造项目4号路-2、5号路市政道路工程国有土地上房屋征收相关事项的公告》（待印发）发布之日起，任何单位或个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及附着物等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不当增加补偿费用的部分一律不予补偿。

　　（三）本办法在实施过程中，如被征收人提供虚假资料骗取拆迁补偿款或房屋安置的，须退回相关款项、安置房并依法进行处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　（四）未包含在上述补偿项目的，按广州市、从化区有关文件精神执行。

　　十、实施

　　本项目有关征收安置补偿的确认均由被征收人、江埔街道办事处共同确定。本方案自报广州市从化区人民政府批准后实施。

　　十一、本征收补偿方案由广州市规划和自然资源局从化区分局负责解释。

　　附件：禾仓村城中村改造项目4号路-2、5号路市政道路国有土地上房屋征收范围示意图

　　公开方式：主动公开　　

　　从化区人民政府办公室秘书科 2026年4月24日印发