从化区人民政府关于印发《关于规范我区国有企业物业租赁管理的指导意见》的通知

从府规〔2021〕5号

从化区人民政府关于印发《关于规范我区国有企业物业租赁管理的指导意见》的通知

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属机构，有关垂直管理单位：

《关于规范我区国有企业物业租赁管理的指导意见》业经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到问题，请径向区财政局（国资局）反映。

广州市从化区人民政府

2021年8月19日

关于规范我区国有企业物业租赁管理的指导意见

为进一步加强我区国有企业物业经营管理，规范物业租赁行为，指导国有企业科学、高效利用物业资源促进企业经济发展，根据《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第5号）、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第32号）、《广东省省属企业资产租赁管理暂行办法（试行）》、《广州市房屋租赁管理规定》（广州市人民政府令第29号）、《广州市国资委关于印发<关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见>的通知》（穗国资监管〔2019〕2号）等法律、法规、规章等有关规定，并结合我区实际情况，现提出以下意见。

一、总体要求

认真贯彻落实区委区政府关于促进国资国企改革创新发展的有关精神，以完善物业租赁规范管理机制为支撑，构建我区国有企业物业租赁管理的责任体系、公开招租体系和监督体系，促进国有企业物业租赁工作更加公开透明、合法规范、高效务实，提升物业经济效益和社会效益，并从源头上预防和治理腐败，防止国有资产流失，实现国有资产保值增值。

二、适用范围

（一）本指导意见适用于广州市从化区人民政府履行出资人职责的国有及国有控股企业、国有实际控制企业（以下简称“区属企业”）及其下属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业（以下区属企业与各级子企业统称为“企业”）。

（二）本指导意见所称物业是指企业位于我国境内的房产(含地下建筑物)、土地及其附着物。

（三）本指导意见所称物业租赁，是指区属企业及各级子企业作为出租人，将本企业拥有产权或实际控制权的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织（以下统称承租方）使用，并由承租方支付租金的行为。企业的存量住宅用于分配给本企业职工租住的情形除外。政府对公有住房、保障性住房、停车位、公建配套等特殊物业租赁有规定的，从其规定。

三、工作职责

（一）区国资监管机构是企业物业租赁的监管主体，主要履行以下职责：

1.引导区属企业加强物业资源整合，发挥协同效益；

2.指导、督促区属企业建立健全物业租赁管理制度；

3.建立物业租赁信息化管理系统，加强在租项目动态管理；

4.区属企业重大物业租赁项目的审批；

5.法律、法规、规章、规范性文件和区属企业相关管理制度所规定的其他职责。

（二）区属企业是企业物业租赁决策、实施的责任主体，主要履行以下职责：

1.制定本企业物业租赁管理制度，建立“制定方案、决策审批、实施招租、日常管理、风险防控、监督检查、责任追究”的物业租赁流程并落实；

2.组织实施、督导、检查本企业物业规范租赁工作；

3.统筹利用本企业物业资源；

4.审批本企业的物业租赁事项；

5.承担并落实好本企业物业租赁各项安全生产责任工作。

四、决策审批

（一）企业物业租赁应严格按照本指导意见及本企业制定的物业租赁管理制度实施，并切实履行集体决策审批程序，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。对于重大物业租赁事项应按照“先党内、后提交”的原则实施。

（二）企业拟签订物业租赁合同单次租赁期限原则上不超过6年；若承租方对物业升级改造需投入较大的，经区属企业充分论证规范决策，并报区国资监管机构审批，租赁期方可适当延长，但最长不得超过12年。

（三）因公共利益、区政府产业引导、重大招商引资或其他扶持政策等原因需要延长租期超过12年的，区属企业应切实做好风险评估，严格履行内部决策程序，事前按资产管理关系征询区国资监管机构的意见，并及时将企业审议通过的租赁方案报区国资监管机构审核后，由区国资监管机构报区政府审批。上报文件包括物业权属证明、区属企业董事会（未设董事会的由企业根据内部制度经企业最高经营决策机构审议，下同）决议文件、监事会意见、法律意见书、外部专家评审结果、风险防范措施以及区国资监管机构认为需要的其它资料等。

五、公开招租

（一）企业物业租赁须坚持公开、公平、公正原则，在广泛征求意向承租方的基础上，通过公开竞争择优确定，提高企业物业的利用效率、实现物业价值最大化。

（二）本指导意见所称的公开招租是指企业根据物业实际情况，采取的网络竞价、现场报价、专家评审、拍卖、招投标等公开交易方式。

（三）委托依法设立的产权交易机构公开招租。符合下列情形之一的，应严格按照《从化区人民政府办公室关于明确区属行政事业单位和区属国有企业的国有资产委托广州产权交易所出租、转让有关事项的通知》（从府办函〔2019〕277号）有关规定执行，委托广州产权交易所进行公开招租：

1.物业位于广州市区域内，单宗资产或一次性招租的建筑面积在250平方米以上的；

2.招租土地面积超过500平方米的；

3.年租金底价在20万元以上的。

公开招租结果应当通过产权交易机构网站对外公告，公告内容包括但不限于招租资产名称、租赁期限及租金等信息。企业不得通过拆分招租面积、化整为零等方式规避进场公开招租。

（四）企业自行组织公开招租。不属于本条第（三）款规定情形的，企业可以自行组织公开招租。企业根据实际情况通过公开竞价、择优的原则确定承租方。招租信息须全部在依法设立的产权交易机构信息平台“挂网”规范发布，公告时间不得少于10个工作日；鼓励企业同步在房地产中介机构或区级以上的公众媒体、信息平台发布招租信息。企业自行公开招租应严防出现任何走过场、弄虚作假、内外串通等行为。

（五）广州市行政区域外的物业租赁，区属企业应加强监管。区属企业结合租赁物业当地实际情况，明确应委托进场交易的物业标准（价格、面积等）和租赁流程，并严格落实；未达到应委托进场交易的或当地确无有相应业务资质中介机构的，企业应按照公开竞价、择优的原则自行组织公开招租，招租信息应在当地市级及以上的公众媒体、信息平台发布，公告时间不得少于10个工作日。

（六）企业物业的租赁底价，应以具有评估资质的中介评估机构并经备案的评估结果作为定价基础。

租赁期内的租金从第二年开始每年在上一年度的基础上递增3%。

其中，对于广州市行政区域内除本条第（三）款规定情形之外的物业租赁底价，属于区属企业物业租赁的，由区属企业按程序集体研究通过后方可实施；属于下属各级子企业物业租赁的，按程序集体研究决定并报区属企业同意后方可实施。

（七）经公开招租只有一个符合条件的报名者，可按企务公开要求公示后，以不低于招租底价确定租赁价格。无报名者的，经区属企业审议决定，可按不低于原租赁底价的90%价格重新公开招租；仍无报名者的，可由区属企业按程序自主决策重新公开招租。

（八）可以不公开招租的情形有：

1.涉及国计民生、公益性、文物保护等特殊要求的物业租赁，可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等，造成重大社会影响的物业租赁；

2.区属国有全资企业（含不同国资监管机构所监管企业）、国有控股企业、国有实际控制企业之间及其下属国有全资企业、国有控股企业、国有实际控制企业之间的物业租赁；

3.用于各级党政机关、事业单位（含学校、医疗机构、科研单位）及驻华使领馆办公、经认定的普惠性幼儿园物业租赁；

4.租赁期不超过3个月的短期物业租赁；

5.经区政府或区国资监管机构批准的特殊物业租赁。

除本条第2目情形以外，其余不公开招租物业严禁转租。企业不得以拆分租赁期限、连续短租，以及借区属企业内部协议出租名义等方式规避公开招租。

六、物业管理

（一）企业应制定招租方案，内容包括但不限于拟出租物业的基本情况（如现状、地址、面积、规划用途等）、出租用途及期限、承租条件、租金底价及确定依据、租金递增幅度、招租方式、租金收付方式。原则上不得设置资格条件，确需设置的，不得有明确指向性或违反公平竞争原则。

（二）企业应与承租方订立书面租赁合同，合同应由法务部门或专业法律服务机构对合同内容进行审核，对年租金在20万元（含）以上的须由专业法律服务机构出具法律意见书。

（三）租赁合同生效后不得随意变更，因特殊情况确需变更的，应由出租行为原决策机构审议。涉及租赁价格、租赁期限等核心条款变更，应当解除租赁合同，按本指导意见重新招租。

（四）物业出租后，承租方不得擅自转租（除第五条第八款第2目情形以外）。因特殊情况确需转租的，承租方提出书面申请，由原决策机构审议后方可转租。转租合同的内容必须事先征得出租企业的同意，否则不得转租。

（五）企业应加强对在租物业的动态跟踪管理，承租方出现不履行或不完全履行租赁合同情形时，企业应及时采取措施维护自身合法权益。

（六）企业应加强租金收入管理，物业出租后严格按照会计准则及时进行账务处理。

七、监督检查

（一）区国资监管机构应加强对企业物业租赁管理工作的指导，通过审计、专项检查等方式，对企业贯彻落实公开招租情况进行监督，推动企业规范租赁管理行为。

（二）企业是物业租赁的责任单位，企业主要负责人是本企业租赁行为第一责任人，企业纪检、审计等有关部门应对本企业的物业租赁工作进行全程监督，对物业租赁合同的履行情况进行定期检查和随机抽查（区属企业每年度应组织对本企业一定范围内的物业租赁审计抽查），及时纠正存在的问题，确保物业租赁管理工作规范有序进行。同时，区属企业应加强对物业租赁行为的企务信息公开，并建立对本企业物业租赁不规范行为的举报渠道，统一公布纪检举报邮箱或举报电话，并及时核实举报信息，发现违法违规行为线索的，及时移交纪检监察部门处理。

（三）企业监事会重点关注企业物业租赁过程中各项决策、执行和效果等情况，对发现的问题及时向企业进行提示；对于存在失控或国有资产流失风险的，应及时向企业发送提醒函或监督意见书，企业应予以积极主动回应。

（四）企业相关责任人在物业租赁过程中违反相关法律、法规、规章及租赁管理制度，以权谋私、滥用职权、玩忽职守，造成国有资产损失的，应当依法承担相应赔偿责任，并按照《广州市从化区区属国有企业违规经营投资责任追究实施办法（试行）》等相关规定追究责任；涉嫌违法犯罪的，移交国家有关机关依法处理。

八、其他

（一）区属国有全资企业(含不同国资监管机构所监管企业)之间及其下属国有全资企业之间的物业租赁事项，可由相关企业自行协商确定。

（二）各镇街、其他区属行政事业单位出资成立的国有企业的物业租赁行为，可参照本意见执行。

（三）广州市行政区域外（含境外）物业租赁，由企业结合当地实际，按照公开、公平、公正原则参照本指导意见执行，确保国有资产保值增值。

（四）本指导意见中“超过”不包括本数在内。

（五）本指导意见与有关法律、法规不一致的或相关法律法规另有规定的，从其规定。

（六）本指导意见自发布之日起施行，有效期限为5年。

公开方式：主动公开

从化区人民政府办公室秘书科 2021年8月23日印发