从府办〔2010〕176号 关于公布实施《从化市商业网点规划》的通知

各镇人民政府、街道办事处，市府直属局以上单位：
    《从化市商业网点规划》（2007—2020）已经市政府同意，现公布实施（详细规划文本将在从化市经贸局网站公布）。实施中遇到问题，请径向市经贸局、规划局反映。
 

                                                               二〇一〇年十一月八日

从化市商业网点规划

总   则

    1、规划的背景和作用
    近几年来，从化市经济社会迅速发展，消费人口的持续增长、人民收入的提高对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用，特别是广州城市“北优”战略下从化市的建设发展，对从化商业网点建设发展提出了新的要求，也赋予其商业发展的良好机会，从化商业网点建设将进入一个新时期。从化商业发展在过去几年取得了良好的成绩，但是仍然存在着布局不够合理，结构比例失调，业态功能雷同等现象。市内商业目前还缺乏科学、系统、全面的商业发展规划，商业网点仍然存在弱、小、散的弊端，传统流通业仍然占主导地位，大型商业中心尚未形成，对外辐射能力不高。从化市整体商业的形象尚未树立。
    从化市要把握新一轮全球制造业转移、泛珠三角合作以及内地和香港更紧密经贸合作的安排以及广州市城市空间发展“北优”等重要战略机遇，优化经济结构和产业布局，增强经济内生增长的动力，提高经济增长的质量。要以城市发展促进经济发展，满足人民群众不断增长的物质和文化需要，增强城市综合竞争能力。
    2005年6月13日，从化市梁建清市长在从化市加快经济发展工作会议上的讲话中明确指出：“大力发展现代服务业和商贸物流业。重点加快推进总部经济商务区和区域性物流园区的规划建设，着力建设规模大、辐射面广、带动性强的专业批发市场。培育壮大商贸龙头企业，积极发展连锁店、专业街等商业业态，努力提高现代服务业水平。”
    为引导从化市商业网点健康发展与合理布局，并为从化市商贸流通业的发展和商业网点建设提供城市规划管理依据，受从化市规划局的委托，并在从化市经贸局协助下，开展本项规划编制工作。
    2、规划的依据
    2.1  广州城市建设总体战略概念规划纲要
    2.2  广州市城市总体规划（2001—2010）
    2.3  广州市商业网点发展规划（2003—2012）
    2.4  广州市中心镇商业网点发展规划（2006－2015）
    2.5  从化市城市总体规划中心城区修编（2004-2020）
    2.6  广州市从化太平镇总体规划（2003－2020）
    2.7  从化市鳌头镇总体规划（2005－2020）
    2.8  从化市良口镇总体规划（2004－2020）
    2.9  从化市吕田镇总体规划（2005－2025）
    2.10  从化市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要
    2.11  从化市综合交通规划（2006－2020）
    2.12  广州市商业网点管理条例，1997
    2.13  城市商业网点规划编制规范，2004
    2.14  广州市城市绿地系统规划
    2.15  广东省城市绿化条例
    2.16  广州市城市绿化管理条例
    3、规划的对象、范围
    3.1  规划的对象
    根据商务部《城市商业网点规划编制规范》，商业网点是指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等。
    根据从化市未来城市定位和政府调控的重点，结合从化的实际情况，本次规划的具体对象为大型百货店、大型综合超市、购物中心、大型专业店和中小型商店等各种零售业态，以及这些业态的空间载体——各级商业功能区、商业街、批发市场、物流园区等空间要素。
    3.2  规划的范围
    本规划范围包括从化市全市范围，重点包括中心城区的街口、城郊、江埔3个街道和吕田、良口、温泉、太平、鳌头5个镇。
    4、规划的期限
    4.1  近期：2008－2010年
    4.2  远期：2011－2020年
    5、规划的指导思想
    5.1  贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针；
    5.2  反映优化市场布局，调整市场结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率的主导思想；
    5.3  体现满足市场需求，提高人民生活水平，创新消费服务方式，改善产业服务功能，提升商业竞争力，服务城市建设的基本要求。
    6、规划的原则
    6.1  以人为本，远近结合，协调发展的原则
    商业网点布局，要坚持为人服务、便民利民的原则。要把满足不同人群的不同需求作为网点建设的出发点和落脚点，为市民创造一个良好的生活消费环境，不断提高居民的生活质量。
    6.2  结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则；
    商业网点布局，应当立足于经济和社会发展的全局，与全市城市规划相对接，统筹考虑网点的分布、规模、模式、功能组合等；要与构建功能明确、结构合理、管理先进的城市道路网络系统相协调，统筹考虑网点的配套基础设施建设，确保城市的协调与可持续发展；统筹考虑本区和周边各区消费水平和市场环境特点、现有商业网点状况、交通设施条件等。
    6.3  大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则；
    商业网点布局，要优化布局结构、规模结构和业态结构。形成整体适当分散，局部相对集中的布局结构；形成大中小结合的规模结构，适当增加大型和具有较强辐射力批发网点；形成新型商业与传统商业有机结合，以新兴业态为主的业态结构。
    6.4  坚持可持续发展的原则；
    6.5  规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；
    6.6  技术进步的原则。

第一章  从化市商业网点存在问题与趋势分析

    1.1  从化市商业网点存在问题
    （1）商业网点布局欠均衡
    从化市现有商业网点集中分布在中心城区的河西商业功能区和河东商业功能区，以及各镇的镇区。镇区之间缺乏整体协调，商业网点设置不合理，重复建设多。由于镇区之间没有明确的职能分工和差异化定位，镇区建设往往各自为营，缺乏统一协调和宏观控制，使得网点设置功能雷同、定位相似、市场交叉大，造成全市流通体系整体效益降低，社会公共资源浪费。
    中心城区的商业街网点密、业态相近、经营雷同，导致同业竞争激烈。这种竞争带来的直接后果是商业利润越来越薄，企业经营步履维艰甚至难以为继，从而导致一批商业设施在竞争中相继关门歇业、改换门庭；而与商业中心区商业网点过分密集相反的是，居民区（社区）商业网点发展滞后，部分地方的零售网点明显不足。很多新开发的商住楼、住宅小区，缺少配套的超市、农贸市场等商业设施，居民购物的现实需要催生了大量的马路市场、马路摊点群，不仅影响了交通，而且影响市容。
    因此，促使商业网点空间布局更加科学化、有序化和合理化，从而培育城市商贸的核心竞争力，促进城市商贸的可持续发展，乃是从化市在发展商贸经济时必须面对的重点课题。
    （2）商业网点服务特色不够鲜明
    从化市多数商业网点为自发产生，经营商品差别不大，经营手段雷同，尤其是一些传统业态的商业网点，缺乏区别于其它同类型网点的鲜明特色，未能形成错位经营，造成同业竞争激烈，仅靠打价格战来赢取市场份额，最终造成自身竞争力的削弱，不利于长期持续发展。
    （3）商业网点业态结构单一
    从业态结构上看，从化市新型业态发展相对滞后，全市小型百货店等传统业态占多数，便利店、专卖店、专业店等新型业态所占比例较小，不能满足富裕起来的从化市民多样化和多层次的消费需求，造成对全市经济增长拉动的滞后。
    商圈内业态单一，结构不合理，同时受建筑结构等方面限制，改造难度大，业态调整困难。事实上，业态结构的有机配合是优化配置商贸资源、提升城市经营现代化水平、更好地满足居民日常消费需求的非常重要一环。科学配置购物中心、百货商店、连锁超市、专业市场、便利店等业态，对烘托商业氛围、提升城市形象和满足居民消费需求有着至关重要的作用。
    （4）商业网点规模偏小、等级较低
    从化市零售网点的规模结构普遍偏小，小型网点的数量较多，而规模适中、管理规范、连锁经营、价廉物美，以满足居民日常生活消费为主的中层网点数量相对较少，大型零售商业网点仅有一间。小型网点经营方式与城市发展需要相比过于落后，连锁率低，商品品质和服务质量都难以保证，给市民的日常生活消费造成一定影响。
    （5）连锁企业发展速度缓慢
    从化市商业零售企业连锁化发展缓慢，规模小，占主导地位的仍然是遍布大街小巷的资本实力不强，信息技术不高，经营方式落后，分散、单体、规模不大的各种大小商店，经营能力、竞争能力和抗风险能力较弱，难以形成全市商业零售业的核心竞争力。
    （6）缺乏有效的城市商业网点管理能力，影响城市商业网点布局功能的发挥
    商业网点建设涉及工商、规划、建设、土地、交通、环保、消防等多个部门，各个部门的管理，局限于自身的职能权限，如消防关心的是防火设施及措施，环保部门关注的是对环
境的影响，难以从整个城市发展的宏观层面上综合考虑网点布局是否合理，如果工作中部门间缺乏沟通与协调，项目的执行和完成就缺乏保障。
    所以，主管城市商业网点规划和执行的部门必须尽量在城市总体规划、国民经济发展规划、交通与物流规划、其他产业规划的指导与契合下，做到规划的全局性、前瞻性和科学性，考虑到各个城市职能部门的要求，使商业网点规划能真正落到实处。
    （7）“住改商”问题突出
    “住改商”是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房使用。“住改商”现象的产生与经济的发展历程密切相关。上世纪80年代，我国刚刚开始改革开放，经济尚不发达，就居住状况而言，当时的主要问题是解决住宅紧张问题，住宅楼一般不会另做它用。随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，人口越来越密集，附带性的商业需求随即产生。再加上中小型企业形态在我国普遍发展，政府为鼓励其自主创业的积极性，只要是合法注册，租赁手续齐全的企业，政府就允许其租赁营业，至于所租房屋的性质、用途，一概不予考虑，而中小型企业为了节省经营成本，也倾向于租赁住宅用于经营使用。因此，在各种因素综合作用下，“住改商”逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。　
    对于广州来说，住改商近年来非常流行。住改商的主因就是由于在旧式住宅小区中仅仅从住宅的功能上规划，而并没有考虑到商业配套，所以住改商能够成为一个旧式小区中的主流。而其间亦受到两次创业潮所带动。第一次是2003年广州市政府为了鼓励下岗工人再就业而出台的一系列优惠政策。第二次热潮便是CEPA协议签订后，为了鼓励港人在穗投资创业，亦制订了系列优惠政策，其中就有不少港人进行创业。这两次热潮中所产生的店主占了现在店主中较大比重，初步估计占了将近50％左右。
    但是，随着社会经济的发展，人们对居住的要求不再是简单的“有房可居“，而是越来越注重良好的人居环境。“住改商”原先并不明显的弊端开始凸现。这种弊端主要体现在以下几个方面：第一，反复装修，随意拆改承重墙，私改电线和燃气线路等情况，导致住宅楼的整体结构被破坏，影响房屋安全；第二，在住宅小区内从事经营活动，导致住宅小区缺乏应有的安宁，影响业主住宅的安宁和舒适，导致业主对小区安全的忧虑；第三，有的商铺经营项目多样，乱扔垃圾、夜间营业、乱立广告牌、在大街上晾晒衣被等，严重影响市容市貌；第四，在住宅小区内从事经营活动，声、光、电、气、电波等不可量物对小区的居住环境以及居民身体健康构成影响；第五，在住宅小区经营往往占用业主共有部分。
    “住改商”现象是市场自发生成的，是商人经济理性选择的结果。“住改商”的广泛存在，说明了市场上对低价写字楼的强烈需求，说明在某些地段的零售及饮食行业尚有商机，而这些商机在现有规划范围内无法得到满足。这些自发的商业现象或者在现实中表现为不合理，或者与政府规划的未来蓝图格格不入，但它们的存在呈现了有关区域繁荣的某种途径，包含了有关社会需求的某些信息。不管如何处置这些商铺，这些信息都应该被相关部门读取，成为制订规划政策、构想城市前景的现实参考。
    1.2  从化市商业发展趋势分析
    1.2.1  从化市商业街发展趋势
    （1）以人为本是发展取向
    商业街作为城市重要的公共空间之一，安全、方便、舒畅、亲切是商家和顾客追求的基本要求。随着商业街功能地位的逐步提升和市民消费需求层次的提高，以人为本成为商业街发展的基本取向。今后，商业街将向提升档次、完善功能、营造良好的购物休闲环境方向发展。将人的需要作为商业街规划及建设的根本出发点，为顾客创造一个舒适的购物环境。从商业街形成及发展的一般过程来看，市场发展外延或是与市场经营的商品配套的物料集聚的形成是商业街兴衰与否的决定因素。现代商业街已不是传统概念上的单纯购物场所，而是按照现代社会的消费需求和生活方式特点，将购物与饮食、娱乐、文化、交流、休闲服务等多种功能融为一体的公共活动社区。
    （2）突出特色是根本追求
    商业街没有特色就没有生命力，特色化是商业街发展的基本趋势和根本追求，是提升商业街竞争力的重要特征。特色化与综合性并不矛盾，商业街特色化不但反映在内容上，也体现在形式上。即商业街的发展方向、经营服务、职能等级与商业街环境设计、人文景观风貌等都要向特色化方向发展。打造特色专业街，重点经营某一类商品和服务，是商业街向特色化发展呈现出的一种重要形式，也是商业街发展的一个方向。
    （3）文化内涵是重要支撑
    商业街是城市文化的重要体现，文化内涵是商业街的重要支撑，通过商业街的建设改造，保护和继承城市拥有的历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的一个组成部分，将传统与现代和谐地结合在商业街上，体现时代和地域特色。今后，商业街的发展将更加强调城市文化内涵，根据不同的条件，不同的空间环境，采取保存、利用、创新等途径来承续城市的历史文脉，塑造具有独特文化内涵的商业景观。
    （4）商旅互动是双赢法宝
    旅游观光和购物促进了商业街的发展，商业街的发展也创造和开发了旅游资源。因此，商旅互动是商业街发展与旅游业发展取得双赢的法宝。商业街的发展要依托旅游业的发展，根据岭南城市特点，既注重静态人文资源的保护，在空间格局、建筑外观、商品展示等方面保留独有的岭南城市的特色；又注重动态人文资源的开发，在商业街区举办有关凸显岭南风情的文化活动和节庆活动。这样不仅可以有效地集聚人气，还可以形成鲜明的旅游个性，更好地展示城市风貌特色和改革开放先行一步的窗口形象。
    1.2.2  从化市零售商业网点发展趋势
    原来的自然条件、历史渊源、人口分布、交通格局、行政计划等形成了从化市零售网点的现有格局。随着广州“北优”战略的实施，城市交通网络的建设，从化市发展进入一个新的时期，将吸引越来越多的高消费能力居民，城市购买力将大大提高，这些因素综合起来，成为零售业发展的动力。因此，城市化和城市结构的变化推动了从化人口格局的变动和用地结构的变化，将促成各种零售网点发展的新趋势。
    （1）超级市场将成为主力业态
    由于超级市场具有贴近居民生活的特点，预计从化市超级市场占零售网点的比重逐年增加，成为零售网点的主力业态。
    （2）购物中心（Shopping Mall）具有发展优势
    购物中心是目前最先进的零售业态，由百货店、大型综合超市、各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐等设施等构成，其中百货店、大型综合超市为核心店。购物中心功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，购物环境符合都市生活的节奏和现代消费的需求，具有较好的发展前景和较强的竞争优势。将成为现有大型零售网点改造升级的方向和建设商业功能区大型零售网点的选择。购物中心的发展将打破综合型一统天下的局面，主题型购物中心将会很快崛起。
    （3）专业店具有较好的发展前景
    专业店避开了百货店面面俱到的“大而全”的弊端，且空间布局较为灵活，市场导向强，顾客层面丰富，具有较好的发展空间。从化专业店仅局限于电器、图书、医药、服饰等少数行业。随着从化经济和城市的发展，今后以家居用品、医药医疗康体用品、服装、化妆品等为代表的专业店会越开越多。
    （4）百货店将继续占有零售商业网点的一定份额
    今后百货店在从化主要发展方向是改造升级、优化结构、不断创新经营方式、突出特色和品牌。百货店在新建城区仍有一定的发展空间，将依托商业街、购物中心，成为其中的核心业态，以利于产生复合业态的良好效应。
    1.2.3  从化市批发市场发展趋势
    （1）批发市场从无序到有序发展
    未来批发市场将从无序到有序发展，市场结构将更为合理，管理更为科学，档次进一步提高，市场秩序明显好转，逐步形成一批在国内批发行业有较重影响和较强商贸旅游吸引力的大中型批发市场。
    （2）批发市场向园区化、规模化发展
    由于批发市场向城市外围发展和市场需求拉动，加上政府的有力引导，一批大型的批发市场将会崛起，批发市场规模将会进一步扩大。同时，批发市场向中高级方向发展，提升市场功能，注重品牌效应，加强规范管理，将大大改变传统批发市场的面貌。
    （3）批发市场专业化、特色化更为突出
    具有鲜明特色的专业批发市场，将得到迅速发展，一批专业化、特色化的批发市场将更为突出。在专业化、特色化的基础上做强做大，将涌现一批对行业产品价格具有重要影响力的专业市场。
    （4）批发市场从中心城区向外延伸
    由于旧城区的改造和批发市场对停车、仓储设施要求高的特点，使得大中型批发市场由传统的城市中心区转向接近高速路出入口的城市边缘区和车站、主要交通干道的沿线，市场的空间将更为合理。
    （5）批发市场与物流配送相融合
    物流业已成为世界经济的“第三利润源”、新兴的朝阳产业。批发市场与物流配送的进一步融合，有两种形式，其中一种形式是两者的复合，即在批发市场集群中复合物流配送，在物流园区中复合批发业务；另一种形式是两者的互补既批发市场的商流与物流分离，通过第三方物流来保证货物随着交易流转，批发市场为物流配送提供业务。物流配送为批发市场提供服务。
    （6）批发市场广泛应用电子信息技术
    大中型批发市场的发展将适应当代科技发展，越来越多地运用电子信息技术，大大改变市场交易、信息传输、市场管理、市场营销等的传统模式，促使批发市场走信息化的发展道路。
    1.2.4  从化市物流园区发展趋势
    （1）物流业规模化
    从国外物流业的发展趋势来看，物流业要有较大规模才能取得较好的效益。如日本规划建设的物流园区，平均占地面积在75万平方米以上；荷兰鹿特丹的海港物上流园区，也是越建越大。但物流业要规模化，并不意味着盲目办园区、要土地、上规模，而是要科学合理地进行规划建设，才能达到规模化的效益。
    （2）物流业信息化
    信息设施和信息管理是物流业的核心。通过信息化技术，建立信息数据处理系统、电子商务交易网络、信息化运输调度系统、数字仓库等，提升物流业的信息化水平，将会大大提高物流业的整体运作效率，增强物流业的核心竞争力。
    （3）物流业多功能化
    现代物流业具有规模化和信息化的优势，因此与传统的物流网点的较为单一的储运功能不同，将是集商流、物流、信息流、资金流于一体的运作平台，是集管理、指挥、调度、衔接、货物处理于一体的综合服务设施，因此，物流业向多功能化方向拓展，除了运输仓储的基本功能外，还可以包含信息管理、资金结算和调度、物流研发，人才培训、商务会展等现代化综合功能。
 
第二章  从化市商业网点规划

    2.1  从化市商业发展战略
    2.1.1  从化市商业网点发展定位
    《广州2020：城市总体发展战略》的咨询，涉及到了关系从化市未来发展思路与方向的内容，主要包括以下几点：
    （1）北京清华城市规划设计院方案，总结归纳了广州的10个新城，分为四类分别制定了发展模式，从化街口被定位为外围增长型新城，作为广州特色发展的新城；
    （2）中山大学方案把从化定位为市域次中心。
    这些定位提升了从化在广州市的地位，因此，从化应该从更高的层次考虑全市商业发展的定位与思路，同时具体的商业网点布局要符合广州市对从化的发展定位，兼顾特色，提高商业服务与配套水平，使全市的商业网点布局更合理。
    总之，从化市商业网点应该进一步拓展“北优”发展战略，培育广州北部商业发展带，在推动地方工业化发展的基础上，配合从化市“温泉之都、魅力从化、广州后花园”的城市发展定位努力打造配套的现代商业网点体系，健全商业流通设施建设，提升商业辐射力，形成与广州大商业、大市场、大流通整体发展格局相适应的广州商贸业功能组团，努力将从化市建设成为广州通向北部市场的主要门户和商业交易中心。
    2.1.2  从化市商业网点发展战略措施
    （1）将商业看作是从化市的一项产业来发展
    商业是第三产业产值中最重要的一部分，和第一产业及第二产业相比来说，商业是资源消耗少，产出大，轻污染的产业，是最能可持续发展的一个产业。
    作为广州的北大门，从化拥有丰富的旅游资源，可以借助“水”和“温泉”的旅游资源，发展和配套相关的商业。

    不同经济发展阶段劳均增加值估算指标（万元）

    注：本表自http://www.kesum.cn/sydl/sywd/200508/3581.html

    （2）增强商业竞争力，提高商业档次
    增强商业竞争力分为两个方面，首先要完善便民服务网点，吸引本地人的消费，逐步改变消费外流的状况，让从化市逐步增长的消费“留下来”。同时，也要着力打造市级商业功能区和旅游特色商业区，发展高档商业，让外地消费“引进来”。
    完善农贸市场、肉菜市场网络，按发展需要合理布局、入室经营、文明有序、功能区分明显，肉菜市场逐步向生活鲜超市化发展。规划建设各具特色的商业街，扩大连锁经营规模，加快推进连锁经营向多业态、多业种、多行业延伸，建立起与信息社会消费者需求和现代商品流通相适应的高档次的商业服务体系和商业文化氛围。
    （3）集中与分散相结合，建立合理的商业结构
    合理的规模结构、业态结构和布局结构是从化市商业网点健康发展的重要保障。需要对商业网点的布局进行合理的规划、控制和引导，根据消费水平和消费习惯合理布局各种商业业态，注重大中小网点的均衡发展。
    中是指将商业网点往中心区适当的集中，产生规模效应，形成具有竞争力和区域影响力的大型商业中心；
    分散是指便民性中小型商业网点要根据不同的服务功能与服务半径，形成覆盖全市的商业网点体系，提高居民生活的便利度，这是“以人为本”规划原则的重要体现。
    2.1.3  从化市商业网点总体发展规模
    （1）零售业总量目标：根据1997～2005年的年平均增长率，预计近期社会消费品零售总额年均增长率分别为：2006～2010年均增长20％，2011～2020年均增长15％；至2010年全市社会消费品零售总额达到80亿元，到2020年社会消费品零售总额达到300亿元。
    （2）用地面积总量目标：根据各地人均商业金融业用地指标与从化市自身的发展情况，预计到2020年，从化市中心城区的商业用地面积达到112公顷（城北区41.92公顷、河西区23.32公顷、河东区46.2公顷）；吕田镇镇区、良口镇镇区、温泉镇（风景区）、太平镇镇区和鳌头镇镇区的商业用地面积分别达到22.9公顷、3.93公顷、5.71公顷、72.9公顷、51公顷。
    2.2  从化市商业网点规划思路和布局重点
    2.2.1  从化市商业网点规划思路
    （1）遵循“分散式就近供应网络与城市中心商业功能相结合”的规划原则
    分散式就近供应网络与城市中心商业功能相结合，避免了城市和乡村的两极化发展。建立完善的就近供应网络，即使在偏僻的乡村，也可以便利地购买日常用品。同时，城市继续保持了在现代商业中的核心地位，未因零售业加大绿地投资、向周边地区转移而受到根本影响。分散性网点与城市中心功能相结合，既有利于减轻城市商品供应压力，同时保证了乡镇地区供应水平和居民较高的生活质量。另外，由于零售业分布较均匀，各地税收较均衡，在一定程度上避免了城市和周边地区的两极分化。
    （2）构建“一主三轴三组团”的现代商业格局
    “一主”指位于从化市中心城区的商业综合发展区，是从化市的总部商务区。该区配合街口街发展服务业等第三产业的需要布置大型零售商业网点和商业街；配合江埔街发展摩托车、工艺品、玩具、纺织等加工业和城郊型生态农业以及城郊街发展城郊型生态农业和农副产品加工业布置相应的零售商业网点和批发专业市场等；同时，该区还服务于明珠工业园建设绿色生态工业园的目标，为明珠工业园配套相应的商业网点。
    “三轴”指依托从化市境内的105国道、355省道沿线的两条商业经济发展轴和一条绿色产业发展轴。105国道由南向北自太平镇经中心城区、温泉镇、良口镇至吕田镇，全长约80公里。从化西部355省道东起城郊大夫田村，经棋杆、鳌头至龙潭，全长约20公里。两条交通干线形成十字交叉的格局，形成从化市商业的发展轴线。105国道太平段和355省道鳌头段分别形成商业经济发展轴，105国道的温泉段、良口段、吕田段共同形成从化北部的绿色产业发展轴。
    “三组团”指北部组团、太平组团和鳌头组团。北部组团由位于从化北部的吕田、良口和温泉三镇共同组成，是一带状组团；太平组团和鳌头组团则分别依托太平镇商业中心和鳌头镇商业中心。
北部组团的良口镇、温泉镇和吕田镇都具有良好的旅游资源和农业基础，该组团为生态产业发展区，产业布局重点是生态旅游业、三高农业和高教产业。因此，该组团重点发展度假休闲旅游商业和农副产品批发商业，承接高消费群体的度假休闲旅游需求，当好从化市的“北大门”。
    太平组团位于从化市的南部，该组团为工业、房地产业和生态农业发展区，产业布局重点是城郊型生态农业和房地产业。太平组团在服务于包括镇域人民、太平工业从业人员和寻求低密度现代化生态型商住区的高收入人群这三类人群的基础上，以物流园区和大型市场为重点建设，大力发展旅游商贸，主打科考和古村落文化牌，当好从化市的“南大门”。
    鳌头组团位于从化市的西部，该组团为工业及物流业重点发展区，商业网点布局业围绕工业发展需求相应布置，并重点建设物流园区。
    （3）形成“中心城区－镇区－农村居民点”三个等级层次的商业网点体系
    商业网点主要根据“中心城区－镇区－农村居民点”三个层次布局，形成等级分明、分工合理的体系。在各层次的商业网点中，根据实际需要布局商业功能区、商业街、零售商业网点、批发市场、物流园区等各种类型的网点。
◆  着力建设和提升零售商业功能区 
    从构造现代化都市商业格局出发，以“休闲之都、魅力从化”为依托，着力建设和提升市级的零售服务主导型商业功能区。
◆  努力建好特色商业街 
    以“以人为本”为出发点，以特色化为导向，围绕现代化大都市的定位，将商业街的发展与城市建设和改造相结合，精心开发建设和提升改造特色商业街，使商业街成为反映城市历史风貌特色、适宜居民购物、休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所。
◆  注重引导大型零售网点发展
    科学规划和合理确定各类大型零售网点的数量结构、业态类型和空间布局。对现有大型零售网点进行改造升级，根据城市发展要求、居民生活需要和业态结构调整优化的要求，合理布局和新建大型零售网点。
◆  积极发展乡村商业网点
    从满足广大农民日常生活需要出发，积极发展以便民利民为宗旨、以乡村发展为依托、以连锁便利店和连锁生鲜超市为主干的乡村型商业网点。
◆  加快建设和改造提升批发市场
    从增强商贸中心辐射功能出发，重点建设和改造提升一批批发市场园区和中高级批发市场，同时要注重物流园区与批发市场的有机结合。
    2.2.2  从化市商业网点规划布局重点
    （1）构建“一主三轴三组团”的现代商业格局
    （2）形成4个商业功能区
    4个商业功能区指1个市级商业功能区与3个镇级商业功能区。
    市级商业功能区，其中又包括3个部分：河西商业功能区，以街口商业功能区为主；河东商业功能区；城北商业功能区。
    3个镇级商业功能区分别对应商业格局中的“三组团”，分别为北部商业功能区、太平商业功能区和鳌头商业功能区。
    2.3  商业功能区规划
    2.3.1  规划目标和思路
    商业功能区指商业功能突出、商业网点聚集度高、具备一定用地规模的区域。商业功能区的产生有两种情形，一种是缘于长久的历史演变而逐渐形成；另一种是通过城市规划，经过逐步建设、发展形成。
    本规划将从化市商业功能区划分为市级、镇级、乡村级三个等级层次，形成1个市级商业功能区、3个镇级商业功能区和若干个乡村级商业集聚点的商业分布格局。

    从化市商业功能区等级规模表

 
    表明了商业功能区的等级体系，另外一个方面，商业功能区中的商业网点按商业业态体系分为商业街、零售、批发市场、专业市场四大类型，其中零售业可以细分为： 购物中心、百货商店、大型综合超市、超级市场、便利店、专业店、专卖店等。
    2.3.2  市级商业功能区规划
    市级商业功能区是指商业高度集聚，经营服务功能相对完善，服务范围涵盖全市的城市商业中心，能满足购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。
    本规划参照从化市总体规划和从化市中心城区总体规划的城市发展思路，依托旧城发展商业功能区，并结合从化城北片区的开发发展新的中心区。规划未来从化市形成1个市级商业功能区，其中包括3个部分城北倍商业功能区、河西商业功能区、河东商业功能区，如下图所示，并且以城北商业功能区为主、河西商业功能区与河东商业功能区为次，形成一主二次的商业区空间格局。    
    （1）城北商业功能区
    城北商业功能区属于远景建设区，未来随着从化市区城北片区的开发建设，城北片区将建成未来从化的城市中心。因此，城北商业功能区依托整个城北片区，建成服务范围覆盖全市的城市商业主中心。
    城北商业功能区服务范围覆盖整个城北新区，东濒流溪河，南至西宁路，西至规划的环市西路，北至规划的环城北路。
规划到2020年城北商业功能区覆盖范围的用地面积达到1320.99公顷，商业用地面积为36.24公顷。
    城北商业功能区位于城北区的中心部，是务于从化全市的市级商业主中心，兼具行政管理、商务办公、文化娱乐、商业金融业等功能。
    （2）河西商业功能区
    河西商业功能区依托河西区，位于新城西路-西宁路-东宁路连线以南，流溪河以西，空间范围以从化市街口镇城区为主，以商旅服务为重点，以河西中心商业街为主干，以广百分店等大型零售网点为支撑，积极发展新型业态，优化商业环境，培育商业氛围，注重现代服务业配套，成为从化市的市级商业次中心。
    规划到2020年河西商业功能区覆盖范围的用地面积达到556.36公顷，商业用地面积为18.02公顷。
    规划重点在河西商业功能区的陈屋片区，结合该地中心广场、高档写字楼、酒店等的建设，依托原有的广百百货大楼建设购物中心，使城市广场与购物中心相得益彰，形成集高档写字楼、住宅、酒店及城市广场于一体的购物中心广场。着重引进现代经营业态，改造传统商业，实现新老商业资源的有机结合，使商贸经营上档次；推动周边地区的环境和基础设施改造，形成规划近期内全市密度最高的商业群落，引入具有知名度的公司和品牌；增强贸易、饮食、娱乐、旅游、服务等多种功能配套，使之成为最能代表从化商贸服务业发展水平、充满时尚和活力、集聚力和辐射力超强的商贸区。
    （3）河东商业功能区
    流溪河将从化中心城区一分为二，流溪河以东地区为河东商业功能区覆盖范围，河东商业功能区位于从化大桥东端的河东市场、长途客运站和从化电影院一带，形成从化市的市级商业次中心。
    规划到2020年河东商业功能区覆盖范围的用地面积达到1351.9公顷，商业用地面积为12.31公顷。
    2.3.3  镇级商业功能区规划
    规划根据从化市目前的行政区划，整合各镇区的商业资源，构建各镇的商业功能区。这些镇级商业中心包括北部商业功能区、太平商业功能区、鳌头商业功能区。其中，北部商业功能区覆盖了从化市北部的三个镇吕田、良口和温泉，呈带状分布。另外的太平商业功能区和鳌头商业功能区则是分别依托太平镇和鳌头镇的商业资源而布局。
    由于三个镇级商业功能区所依托的镇区经济发展状况不一致，因此对商业业态的要求也不一致。总体来说，镇级商业功能区主要为满足居民日常便利性消费和生活服务的中小商业网点；经济较发达的镇级商业功能区可适当布局集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的商业生活中心。
    （1）北部商业功能区
    规划2020年北部商业功能区中心的商业用地面积为32.54公顷。
    北部商业功能区内包括良口镇镇区、温泉镇镇区和吕田镇镇区三个商业集中点。良口镇、温泉镇和吕田镇都具有良好的旅游资源和农业基础，重点是为生态旅游配套发展度假休闲旅游商业和农副产品批发商业，承接高消费群体的度假休闲旅游需求，当好从化市的“北大门”。
    另一方面，从化市北部三镇普通居民的收入水平并不高，因此北部商业功能区的商业设施不要求高档化，商业业态主要是肉菜市场和农贸市场（其中也包括一些日用工业消费品的销售）、便利店、超市等商业业态。
    北部商业功能区要根据国家商务部的要求，开展“万村千乡”的市场工程。重点是引入市内或市外的连锁经营企业，发展连锁便利店和连锁超市。若连锁超市内不设生鲜肉菜销售的，还要对现有的肉菜市场进行规范化改造，主要是对无牌市场进行整治。首先要对无牌市场进行分类，对为人民所需且有基础进行改造升级的市场，将其转为合法经营，同时按照要求进行整改。对没有改造基础或对人民生活影响不大的市场应该取缔。改造市场的要点一是改善市场硬件设施，二是提升市场管理水平，其中重中之重是加强生鲜食品的卫生监督，以保证人民的身体健康。
    （2）太平商业功能区
    规划2020年太平商业功能区中心的商业用地面积为72.9公顷。
    太平商业组团的功能应该是综合性的，首先要服务于三大人群——镇域人民（将服务纳入社区规划，结合居住区设置肉菜市场）、太平工业从业人员和寻求低密度现代化生态型商住区的高收入人群，其次要以物流园区和大型市场为重点建设，最后发展旅游商贸，主打科考和古村落文化牌。
    太平商业功能区集中于规划镇中心，即镇区南部105国道东侧、118省道北侧，有行政中心、商业中心、文化娱乐中心组成。从镇区中心区向西贯穿105国道延伸至西到北回归线大道构成镇区商业轴。
    （3）鳌头商业功能区
    规划2020年鳌头商业功能区中心的商业用地面积达到51公顷。
    鳌头商业功能区的中心即是鳌头镇镇区，商业主要分布于前进中路、前进东路以北鳌头农产品交易中心周边、355省道沿线、黄罗河沿岸。
    2.3.4  村级商业集聚点规划
    村级商业集聚点将根据农村居民人数和该农村所在的区位进行配套建设。
    规划基本不改变农村内现有商业网点的格局，主要任务是改造升级，并引导不同类型的商业网点合理布局。对于离镇级商业功能区2公里以外的农村规划建设功能较齐全的小型商业集聚点，主要满足村民日常生活消费和部分生活服务。若单个农村人口太少可考虑在若干个农村之间选址建设各农村共享的商业功能区。
    2.4  商业街规划
    适应现代商业街的发展趋势，以“以人为本”为出发点，以特色化为导向，围绕现代化中心城市的定位，控制数量，突出重点，将商业街的发展与城市建设和改造相结合，全面提升商业街的品牌形象和营销水平，使商业街成为反映城市历史风貌特色、适宜居民购物、休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所，促进全市商业繁荣。
    2.4.1  规划目标
    适应从化经济社会发展和城市空间发展的需要，合理布局商业街，改善商业街的购物环境，加快特色商业街的改造、建设和发展，到 2020年，全市将拥有22条商业街，逐步形成以西宁商业街为龙头，特色突出、功能齐全、布局合理、类型多样、层次分明的商业街体系，使商业街成为从化商贸流通业和旅游业发展的重要支柱。
    2.4.2  商业街布局和建设导引
    商业街是城市发展的产物，因此，其布局要符合城市发展和规划的要求，特别是要符合商业功能区定位要求，发挥其作为功能区重要载体的作用。在老城区的商业街，要注重“老字号”的保护，注重具有价值的传统文脉和商脉的传承，充分利用深厚的历史文化底蕴，将文化作为商业街发展的基本内涵，形成商业街浓厚的文化氛围，提高商业街的文化品位。充分尊重历史形成的城市空间结构、道路格局、建筑尺度、风貌特色，商业街改造不宜大拆大建，要避免破坏城市原有的肌理和历史文化氛围。
    注重配套设施的建设和购物环境的完善，商业街的建设应充分体现以人为本的原则，根据各商业街的具体情况，配备相应的旅游、休闲、娱乐设施，创造良好的购物休闲环境。合理设置人行道、厕所、座椅、停车位、治安岗位、公共交通系统等，充分考虑到老人、残障人士的需要，创造一个人性化、舒适化的购物环境。环境设施也是商业街的重要组成部分，是购物者对环境最直接的感知因素。因此要着力完善商业街的环境设施，如建筑小品、环境小品、市政小品等，创造出和谐、生动的环境空间，起到提高文化品位、丰富街道景观的作用。
    形成各自独特的定位和特色。商业街的发展要有特色，形成自己独特的客源群，增强市场竞争力。合理确定商业街的规模。商业街太长、太宽都不利于商业网点的布局和人气积聚。商业街的网点布局应该保持适当的密度，适当的规模，各种类型、特色的商业网点应有机地组合在一起，以利于发挥出整体效益。要合理确定商业街的建筑风格与城市设计，不要形象雷同，街街相似。合理设计商业街的建筑单体，建筑高度、造型、立面、色彩、广告、招牌都应得到控制，并具有鲜明特色。商业街要与周边建筑、城市环境相协调，内部建筑、设施设备之间也要相互协调。
    2.4.3  商业街规划
    通过对原有商业街进行整合、改造和发展新的商业街，从化到2020年将拥有15条商业街，其中有综合8条，专业街7条。
    在所列的商业街中，其中河西中心商业街（西宁路商业街）为广州市重点商业街，4条为从化市重点建设的商业街分别是青云路商业街、355省道美食休闲娱乐文化街、新区中心商业步行街、七星路体育用品街。各镇的商业街规划，太平镇和鳌头镇有3条，吕田2条，良口和温泉风景区各1条。

    从化市商业街规划一览表

    2.5  零售商业网点规划
    在商贸业的发展中，零售业占有主导地位。要积极推进传统零售业向现代零售业的转变与升级，使零售商业成为体现和提升城市形象的一个亮点。
    2.5.1  大中型零售商业网点
■  购物中心（Shopping Mall）
    （1）业态定义
    指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中, 由一个管理机构组织、协调和规划, 把一系列的零售商店和服务机构组织在一起, 提供购物、休闲、娱乐、餐饮等各种服务的一站式消费中心。营业面积一般在6万平方米以上, 集合百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态, 以及各式快餐店、小吃店和特色餐馆, 电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。
    （2）布局导引
    适宜布局于市级商业功能区。
    全市的大型购物中心到2010年宜控制在1个，到2020年可适当发展到2个。
    具体设置：规划近期内，重点在中心城区原新世纪广场布局从化综合购物城，将原来的广百百货纳入购物中心的建设，集购物、休闲、娱乐、餐饮等各种服务为一体，全面引领从化市的高端消费。规划远期，在城北商业中心区新建一个购物中心，用地面积8000平方米。
■  百货店
    （1）业态定义
    在一个大型商场内，根据不同商品门类设不同的销售区，以服饰、皮鞋、化妆品、珠宝、副食品、玩具、日用品为主，突出购物环境的舒适性，商品档次中高档化。当前的百货商店大都增加超市部分或扩大超市的经营比重，增加餐饮娱乐等非购物项目，它与小型购物中心的界限将逐步模糊。
    （2）布局导引
    市级和镇级商业功能区以及区内的综合商业街。
    划从化市的百货店2020年控制在4个，中心城区2个，太平镇、鳌头镇各1个。中心城区的2个百货店分别布局于城北商业功能区和河西商业功能区。
■  大型综合超市
    （1）业态定义
    大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购买需求的零售业态。商品构成为衣、食、用品，商店营业面积5000平方米以上。作为区域商业中心和社区商业中心的主力业态，有较大的发展潜力，应予进一步发展。
　　（2）布局导引
    适宜布局于市级商业功能区、镇级商业功能区以及区内的综合商业街，城乡接合部的交通便捷地，大型社区商业中心。
    考虑到百货店内可以设置综合超市的因素，大型综合超市一般不靠近百货店与购物中心设置。规划到2020年，全市共布局8个大型综合超市，其中中心城区5个，太平镇、鳌头镇和良口镇各1个。中心城区的5个大型综合超市布局如下：城北2个，河东3个。
■  超级市场
    （1）业态定义
    超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。超级市场以居民为主要销售对象，商品构成以购买频率高的商品为主。小型超市营业面积100至500平方米，标准超市500至5000平方米。根据面积大小，商圈辐射半径为10至20分钟的步行距离。
　　（2）布局导引
    适宜布局在各级商业功能区。规划是要注意适度设置，一般居民区以1—3家为宜。
    考虑到超级市场一般属于中小型的零售商业网点，因此超级市场的设置主要以市场引导为主，本规划不具体规划数量。
■  专业店
    （1）业态定义
    专业店指以经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态。商品结构体现专业性、深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％。经营的商品、品牌具有自己的特色，多数采取定价销售和开架面售方式。医药、音像、通讯、书籍、家电、文化、服务、家居、钟表、眼镜、食品、五金、装潢、交电、化工等是专业店的重点行业。
    （2）布局导引
    多数设在各级商业功能区、商业街或百货店、购物中心内。规划中强调鼓励设置专业店，但注意各种专业店的数量要力求适应行业发展需要。
■  专卖店
    （1）业态定义
    专卖店指专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌，适应消费者对品牌选择的零售业态。营业面积根据经营商品的特点而定，商品结构以品牌商品为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究，注重品牌名声，从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业知识性服务。

    从化市主要房地产开发项目列表

资料来源：《从化市房地产发展规划》

    （2）布局导引
    各级商业功能区、商业街、购物中心内。专卖店的规划要尽量引进知名品牌商品进场经营，提升商业街区的消费档次和发展水平。另外，大型综合超市、超级市场、专业店、专卖店的布局，还应该考虑从化市近年来房地产业的快速发展，例如可依托大型楼盘布局家居类的专业店或者专业店，具体要根据楼盘的规模、档次与入住人数等设置，在本规划不做具体设定。列出了近年来从化市比较大型的房地产开发项目。
    2.5.2 小型零售商业网点
    小型零售商业网点着眼于小半径的商圈，立足于提供便利性的服务。主要包括便利店、小超市小型杂货店、副食品店。这里重点对便利店的规划指引。
    便利店指以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。经营商品以速成食品、饮料、小百货为主，营业面积一般在100平方米以内，居民徒步购物5—7分钟可到达，商店营业时间一般在1 0小时以上，甚至2 4小时，以开架自选货为主，结算在收银处统一进行。便利店适应我国现阶段的经济发展水平和消费需求，是零售业态中较有潜力的一种。便利店适合布局在各级商业中心以及车站、医院、娱乐场所、机关团体、企事业单位所在地附近。 规划中强调鼓励设置便利店。一般以每3000人或300米半径至少配置一个便利店。
    同时，布局中要充分考虑从化市近年来快速发展的房地产建设，依据各楼盘的人口规模以及楼盘内已配套的社区商业网点，由市场引导来布局与楼盘住户生活密切相关的小型零售网点。

    从化市中心城区大中型零售商业网点规划一览表

    从化市各镇区大中型零售商业网点规划一览表

    2.6  批发市场规划
    2.6.1  规划目标
    配合广州构建“立足华南地区、辐射国内外” 的批发市场体系和形成“广州价格”为发展目标，建设一批起点高、功能强、辐射广的大中型专业批发市场，引导和促使批发市场向现代化、信息化、规模化方向发展，充分发挥批发市场在资源配置、信息集散、价格形成、引导生产等方面的作用，使大中型中高级批发市场成为商贸流通业发展的重要增长点，促进工业、农业和服务业等相关产业的发展。
    规划建成9个批发市场，规划重点以河东水果批发市场为示范，，建成其他8个批发市场，使从化成为带动广东省北部山区的现代化商品集散基地。同时，在大幅度提升批发市场的档次和核心竞争力又能够方便居民生活。
    2.6.2  批发市场布局、改造和建设导引
    (1)批发市场选址和布局导引
    ◆符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定，特别是符合对用地性质、强度等方面的规定。
    ◆交通便利，方便货物运输，并安排足够规模的停车场用地。布局尽可能靠近物流园区。
    ◆市场的建设不会影响所处地段的景观风貌和整体环境。市场与居民区、文教区等保持一定的距离。市场所产生的噪声和污染对周边地区环境影响不大。
    ◆有较为低廉、较大规模的用地，水、电、通讯等市政基础设施具有较好条件。
    ◆综合考虑现状基础、历史传统、商品来源和商品类型等因素布局批发市场，尽可能将相同、相关市场统一、集中布局在同一地段。
    (2)批发市场用地导引
    大中型批发市场用地主要采取批发市场园区的形式。建设批发市场园区，有利于基础设施、配套设施的统一建设，减少重复建设现象，形成较佳的规模效益和聚集效益，并能更好地进行宣传促销、招商引资。
    批发市场园区可布局在从化市城区的城北片区或者河东片区以及各镇。在建设批发市场园区时，应将同类型或有相互补充的批发市场引入园区，集中布局。
    (3)批发市场改造升级导引
    对现有批发市场主要采取改造、整合、迁移等方式，进行市场的布局优化调整和改造升级。
    ◆改造：抓好示范引导、重点推进。选择基础较好、有一定规模龙头批发市场进行重点改造升级，起到示范引导的带动作用。对规模容量不够，发展潜力巨大，用地条件问题不大，迁出现址会严重影响发展前途的批发市场进行改造扩建。对有良好的经济效益和发展前景，用地、交通对其发展影响不大，不影响城市整体发展形象，经营商品价值较高，批发和零售都很重要的市场予以保留，引导其创新交易方式，完善配套服务设施，提高市场档次，或改造转型为以展示和零售为主的专业市场。
    ◆整合：对属于重复建设、经济效益差、污染大、配套设施不齐全并且改造困难现象等各种问题都比较突出，没有发展前途或不适合都市发展取向的市场以及一些空壳市场予以关闭或转营。鼓励批发市场群内的同类市场进行多形式的联合，对性质一致、区位相近、有一定发展前景但规模较小的市场进行整合。
    ◆迁移：把受到用地、交通、污染等因素制约，但有较好的经济效益和发展前景的批发市场迁移到城区的城北片区或者镇区等合适的地区。
     (4)批发市场设施建设导引
    ◆配套设施要周全，布局要合理、规范，体现以人为本和生态环保精神。
    ◆根据预测市场的规模容量和特点，合理确定配套设施建设的规模和档次。
    ◆考虑市场经营商品的特色、种类，合理确定场馆、摊位的设计、组合和分布；安排好市场内部的功能分区，保持各功能区的有机联系；市场实现室内化，有明亮的铺面、宽敞的通道和较现代化的设施设备，营造良好的购物环境。
    ◆市场建筑、布局应有一定特色，结合自然地形建设，与周边环境相协调；市场应与外部交通实现良好的衔接，但与城市主干道应该保持一定距离，适宜于设在与主干道相联的辅道旁，既方便市场货物的交通运输，同时尽可能避免对城市交通正常运作的干扰。
    ◆在升级改造和新建批发市场时，考虑市场货物集散功能的用地规划，如货物承运点的用地，设置相应的市场货物集散功能设施。
    ◆根据市场的性质和特点，配备必要的设施设备，包括餐旅设施、金融电讯设施、消防设施、环保卫生设施、安全保卫设施、会议接洽场所、停车场地、公厕等。
    3.6.3  批发市场空间布局
    批发市场的整体布局一方面进行存量布局规划，即对现有专业批发市场和批发市场集群通过改造、整合、迁移等方式进行布局优化调整和市场改造升级。另一方面是进行增量布局规划，即主要通过建设批发市场园区，完善相关的配套设施，然后将新建的批发市场布局在批发市场园区内。
    在专业批发市场的增量布局中，主要通过规划建设批发市场园区，然后将新建的批发市场布局在批发市场园区内。批发市场园区是政府规划的批发贸易经济平台，通过建设批发市场园区，一是应避免过去市场群自发建立、无序发展、管理混乱的现象；二是通过政府规划调控用地，合理布局和有效集聚批发市场，形成有序发展的批发市场集群；三是对批发市场园区用地实行按拍卖程序竞购使用权，利用市场机制提高土地使用效益；四是完善园区内外的交通、水电等公共设施配套，优化经营交易环境，营造管理规范的市场园区。
    规划建成9个批发市场，批发市场分布如下：中心城区3个、太平镇2个、鳌头镇2个、良口镇1个、吕田镇1个。
    在中心城区，重点对河东商业功能区的河东水果批发市场进行升级改造，并在河东南路与105国道交汇处新建一个摩托车汽车展销市场，占地面积达到7.2公顷。另外，在河西新城路新建一个小商品批发市场，占地面积达到5000平方米。
    在各镇，重点在太平镇新建1个以农产品为主的太平专业批发市场，并对神岗市场进行升级改造；在鳌头镇，重点对鳌头农产品交易中心和岭南市场进行升级改造；在良口镇，重点在良口农贸市场的原有基础上升级改造；在吕田镇，重点是新建一个以农贸产品批发为主的专业批发市场，并对原有的老城区农贸市场升级改造。
    下表是从化市专业批发市场的布局情况。

    从化市专业批发市场规划一览表

    2.7 农贸市场规划
    2.7.1  农贸市场布局、改造和建设导引
    （1）发展导引
    调整农贸市场布局，提升批发市场标准化建设水平，扩大核心农产品市场规模，大力发展以社区商业网点为依托的农产品零售渠道，彻底改造并促进农贸市场升级转型；推进城市农产品流通服务信息化，发展网上业务，提高农产品的流通效率。
    （2）控制导引
    控制全市农贸市场数量，限制马路市场发展，限制农贸市场进入各组团的商业中心地区；市场选址不宜在城市中心区及主干道两侧，避免对交通造成不利影响。
    2.7.2  农贸市场空间布局
    （1）布局要点
    规划近期，整合现有农产品批发市场，在中心城区和各个镇镇区结合农产品批发市场发展农贸市场；升级各区原有市场，新建社区市场，鼓励发展深加工、精加工，引入新型交易方式，开展配套的物流配送服务。

    从化市农贸市场规划一览表

    （2）农产品零售网络
    目前，从化农产品零售网络以农贸市场为主导，新型街市和生鲜食品超市为补充，并快速发展，“马路市场”甚至在城市中心区域仍然存在。
    近期规划，适度限制农贸市场发展，加快中心城区农贸市场向新型街市和生鲜食品超市的转型，鼓励发展生鲜食品超市，加强市场基础设施建设，改善市场交易环境，完善市场服务功能。规划远期，全面实现农贸市场的超市化。

第三章  从化市中心城区商业网点规划

    3.1 中心城区商业网点发展目标
    3.1.1  商业网点目标
    3.1.1.1  城市商业主中心
    基本设置商业零售业态为：大型购物中心1－2个，百货店1－3处，以及大型专业店、专卖店、折扣店等；核心商业街长度一般在500米以上，同时配套文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电等网点。
    3.1.1.2  城市商业次中心
    基本设置商业零售业态为：大型综合超市1－2处，百货店2-3处，以及大型专业店、专卖店等；核心商业街长度一般在300米以上。同时配套文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电等网点。
    3.1.1.3  社区商业 　
    参照小区级设置标准，社区商业服务设施用地控制在100-600平方米/千人，建筑面积宜为450-570平方米/千人；小超市按照500米的服务半径设置1处，在大型综合超市的服务半径内，原则上不再另行设置；菜市场（含农加超或生鲜食品超市）按照500-800米左右的服务半径设置1处，服务人口一般为2万人，营业面积不低于2000平方米，配置不少于营业面积40%的停车场；便民店营业面积控制在20到100平方米。
    3.1.1.4  大中型商业零售网点控制指标
    中型超市营业面积为2000-5000平方米，服务人口2-5万人；大型综合超市营业面积为5000平方米以上，服务人口5-10万人；同业种的大型专业店服务半径不少于5000米；仓储式超市主要规划在交通便利的城乡接合部区域；大型购物中心一般规划在城市商业中心或交通便利的城乡接合部区域；百货店主要规划在综合性商业街，营业面积为6000-20000平方米，城市商业主中心规划百货店不超过3处，商业次中心规划百货店不超过2处。
    3.1.1.5  新建和改建的大中型商业设施
    原则上采取单体设计、单体建设；大型综合超市、中型超市的营业层原则上不得超过2层；百货店、大型专业店、大型购物中心原则上不得超过5层；建筑密度宜控制在30-40%，绿地率控制在30%以内；停车场按0.6—1.0车位/100平方米建筑面积设置，其中地上停车场不小于30%。
    3.1.1.6  商业特色街
    要求一般商业特色街长200米以上，同业种店面30家以上，功能设施较为齐全，行业聚集度较高，特色鲜明。
    3.1.1.7  商品批发市场
    发展代理批发和专业批发，扩大分销网络，积极引入连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式，探索仓单交易、电子商务等现代交易方式，市场要具备信息化、标准化管理条件，提高规范化、现代化管理水平；农副产品批发市场商业营业面积不少于30000平方米，专用停车场地应不低于商业营业面积的15%左右；生产资料市场商业营业面积不少于20000平方米，专用停车场地应达到商业营业面积的20%左右，配套商业服务设施的总面积不小于商业营业面积的1%。
    3.2 中心城区商业网点规划
    从化市商业网点规划将中心城区商业网点按商业功能区、社区商业、商业街、零售商业网点、批发市场分类布局规划，形成层次分明、布局合理、功能完善、协同发展的商业设施网络。
    3.2.1  商业功能区
    从化市中心城区到2020年将形成1个市级商业中心，其中包括3个商业功能区，并以城北商业功能区为主中心，河西商业区、河东商业区为次中心形成一主二次的商业发展格局。
    （1）城市商业主中心――城北商业功能区
    城市商业中心是指商业高度集聚、经营服务功能完善，服务范围辐射市域的商业中心。城市商业中心区是城市的形象，是城市商业繁荣发达的标志，具有较强的聚集和辐射功能。
    城北商业功能区覆盖整个城北新区，东濒流溪河，南至西宁路，西至规划的环市西路，北至规划的环城北路。城北新区包括二个街道的三个居委会和五个行政村，除南部有少量城市建成区以外，其余大部分地区为农村田园，共20余个自然村散布其间。规划区现状总人口13524人，其中户籍人口12353人，常住外来人口989人，绝大部分为农业人口，历年人口增长缓慢。本区南部范围内“自然村”较多，源于历史发展的沉积，方便居民日常生活的设施较多，四个主要的肉菜市场集中布置在村前路附近且规模较大，而且，其中有些市场环境卫生比较差，严重影响市容，市场的不规范造成占用道路面积严重，高峰时间道路难以正常通行。
    规划城北商业功能区位于城北区的中西部，2020年商业用地面积达到36.24公顷，是服务于从化全市的商业主中心，兼具行政管理、商务办公、文化娱乐、商业金融业等功能。
    规划该商业功能区的商业网点围绕区内的中心公园展开，形成一个商贸核心区，体现以“水、公园、休闲购物”相互交融要求。
    商贸核心区内的商业以茶楼、书场、休闲屋、酒楼等为主；商贸圈周围配以2－3家大型商业零售网点、高档专卖店、品牌店等等，征集国内知名品牌、引进国际著名品牌，积极引进新型业态，从而发挥鲶鱼效应，大力培育高品位、具有时代气息的新商圈；同时，鼓励发展步行街区。规划在城北商业主中心开辟与主步行街相交的商业步行次街以及室内商业街，使商业活动向主步行街两侧纵向发展，使线型商业街向商业街区发展。
    规划城北商业主中心以发展大型网点为主，制定企业的准入制度，提升商品的品牌意识，积极招商引资，引入具有国际影响力“世界品牌”、“旗舰店”等有影响力和知名度的商业品牌，形成城市主中心形成高等级的商业结构。
    该中心内规划的重点商业网点包括：新区中心商业步行街，长800米；1个购物中心，占地0.8公顷；1个百货店，占地0.6公顷。其他网点可根据该区未来具体的发展形势再进行设置。
    商业配套设施方面，规划该商业中心拓宽内外的道路交通，配备相应的停车设施，组织实施好道路的交通组织与管理工作，做好出租车临时上落点的管理工作以及公交线路、站点的调整工作；改善街道空间和购物环境，增加商业界面。
    城北商业主中心是从化未来商业重点发展的区域，它的建立将有助于从化在整个广州市域层面上树立一个新的商业形象。
   
    城北商业功能区零售商业网点规划一览表（2020年）

    （2）城市商业次中心—河西商业功能区与河东商业功能区
    次级商业中心是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围较广的地区商业中心。本次规划提出到规划期末将建构河东和河西两个次级商业中心。  
    ■ 河西商业功能区
    河西商业功能区位于河西区的东部，新城西路-西宁路-东宁路连线以南，流溪河以西，体现新世纪、新城区、新商业风貌，服务于较高层次的消费群体，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的次级商业中心。
    新城东路和东成路一带为目前全市的繁华地带，车流量较大，尤其在东成路与新城东路交汇处新世纪广场地区。作为目前从化市的商业发展核心区，新世纪广场一带汇集了从化的高档商业、娱乐业、休闲业等等。
    规划河西商业功能区到2020年商业用地面积达到18.02公顷。形成与城北商业功能区相互影响的商业中心，进一步提高商业的档次和水平，提升商业业态，注入新的活力，带来新的繁华，形成规划近期内全市密度最高的商业群落。
    本次规划河西商业功能区的商业网点重点包括：商业街（河西中心商业街、青云路商业街、355省道美食休闲娱乐文化街）、零售商业网点（从化综合购物城、大型百货店等）以及1个批发市场（河西小商品批发市场）。三种类型的商业网点将在后面部分具体介绍。
    河西商业功能区重点是依托东成路与新城东路、城市广场、购物中心的建设，将陈屋片区打造为从化市近期的一个标志性地区，成为集高档写字楼、住宅、酒店、城市广场于一体的购物中心广场。不仅吸引本地人消费，而且应该成为外来游客的必到之处，成为从化市的品牌之一。
    业态方面，重点是引进现代经营业态，改造传统商业，实现新老商业资源的有机结合，使本区商贸经营上档次；采取有力措施，推动周边地区的改造，引入具有知名度的公司和品牌；同时增强贸易、饮食、娱乐、旅游、服务等多种功能配套，使之称为最能代表从化商贸服务业发展水平、充满时尚和活力、集聚力和辐射力超强的商贸区。
    交通配套设施方面，实行车辆分流、禁止过境车辆穿越，并增设自行车停车场，避免胡乱停车影响行人交通；同时改善街道空间，增加商业界面，改善购物环境，改造形成富有地方特色的现代商贸区。
    用地方面，对河西商业功能区部分功能不合理的用地进行调整：搬离开源路的新城客运站，避免对外车辆经过对商业运作造成的影响；取消商业步行街与建设路交汇处的大型公共停车场，配合周围居住区以及河滨南路观光带改建成休闲娱乐用地，丰富居民生活。
    规划在区内的荔枝花园、宏润花园、华兴雅乐苑等新建社区，完善超级市场、书店等社区配置，具体在社区商业分析。
规划对区内各商业街进行控制管理，避免恶性竞争引发商业混乱。
    ■河东商业功能区
    流溪河将从化中心城区一分为二，流溪河以东地区为河东商业功能区的服务范围，河东商业功能区位于河东区的西部，主要商业设施集中于从化大桥东端的河东市场、长途客运站和从化电影院一带。规划建成具特色的包括文化、娱乐、餐饮等功能的文化休闲中心。
    规划河东商业功能区2020年商业用地面积达到12.31公顷。
    本区规划的重点网点包括：河东水果批发市场、摩托车汽车展销市场、大型综合超市以及七星路体育商品街、河东南路新客运站商业带。
    从化大桥东端的河东市场，位于市域重要的交通集结点，商业气氛较好，重点扩大规划，增加批发的农产品品种，可增建几处商品中转站场。七星路体育用品街依托体育场馆的建设，作为一条专业街；河东南路新客运站商业带依托新选址的长途客运站建设，目标消费群体主要是长途旅客以及附近居住区与工业区的人。
    除了上述规划的重点商业网点，河东商业功能区内的河东南路沿线自从化大桥以南段有较好的餐饮行业基础，因此规划建议发挥原有基础，以“从化五道菜”为吸引亮点，发展餐饮服务中心，吸引大部分的本地人和外来游客。针对餐饮业无论从整体规划、服务体系等都没有达到一定规模，上档次的个体餐饮企业不多，餐饮网点分散不集中，餐馆里缺少齐备的娱乐设施等问题，规划建议要加大宣传力度，在餐馆周边配套相应娱乐设施，留住外来消费者的停留时间，增加他们的消费。未来随着发展需要，可设置为餐饮专业街。
    另外，河东北路与105国道交汇段以摩托汽配为主，混合有综合市场，规划认为可以根据今后发展的趋势，考虑将该路段改造为汽配修理专业街。
    3.2.2  社区商业
社区商业的发展应充分体现以人为本的原则，要以方便居民日常生活、提高生活质量为中心，在提高传统服务业服务水平的基础上，积极发展符合社区特点的现代生活服务业，不断提高生活服务水平。
    中心城区内社区较多，如越秀城建地产开发逸泉山庄、从化信成地产开发的荔景园、珠江地产开发的东方夏湾拿花园三大高尚住宅小区之外，还有宏润花园、华乐雅乐苑等等。
    （1）社区商业网点布局指引
    本规划对社区商业主要根据《社区商业网点配置要求》以及《广州市住宅小区商业配套设施面积标准（讨论稿）》进行商业网点布局指引。

    社区商业网点配置要求

    根据《广州市居住区公共服务设施建设标准研究》分别根据居住区级别进行中小型的服务设施的配置。

    广州市住宅小区商业配套设施面积标准（讨论稿）

  
    ■ 规划社区商业设施以一家经营食品、日常生活用品和鲜活商品为主的综合超市为骨干，发展餐饮、美发等各类小型生活服务及老年活动中心、金融、邮政等配套网点。社区商业设施宜设在人流较为集中、交通便利的地段。
    ■ 规划逐步建设好配套齐全的社区商业，距离商业中心1公里以外的居住区，原则上居住人口0.7-1.5万人应有一个综合性的社区商业中心，营业面积总规模一般应为4000平方米，能基本满足周边居民日常生活的多方面需要。
    ■ 规划每2万人应拥有营业面积不低于2000平方米的菜市场，配置不少于营业面积40%的停车场，购买距离一般宜在500-800米左右。为提升从化城市总体环境和商贸档次，更好地满足人民日常生活所需，要大力改造现有传统农贸市场，鼓励建设标准化菜市场（含农加超和生鲜食品超市），建议到2010年建成13～15家，到2020年建成22家。
    ■ 已有的城市社区，商业服务功能不够完善的，应通过调整结构、置换房屋用途等办法，克服原有商住混杂的格局，按社区商业的要求逐步加以完善；新建居住小区要加强总体设计，按照社区商业配置标准进行配置。
    ■ 积极发展特许、直营、加盟等连锁超市、连锁便利店、食杂店等业态，方便居民生活。特别在老年人居住较集中的地方，适当发展为老年人服务的经营网点。
    ■ 以社区商业中心为主要形态鼓励发展中小型超市、便利店、生鲜食品超市、新型街市、餐饮等；积极发展社区电子商务；限制发展农贸市场、消费品专业市场以及污染环境、影响居民生活的商业网点，居民购物出行距离不超过1000米为宜。
    （2）肉菜市场布局
    目前，从化市中心城区共有9处肉菜市场，在河西片区主要集中西宁路以北一带。由于受到自然村的影响，这一带的肉菜市场秩序较为混乱，缺乏合理的管理措施，个别就地设摊，不仅严重影响道路的畅通，而且不利于塑造城市形象。现有肉菜市场除去河西城区中田路上的肉菜市场和桥东批发市场规模设施较为完善外，其余7处市场基础设施差，管理较为混乱，需要重点整治改造；另外，河东肉菜市场过少且集中在桥头附近，不利于整个河东地区居民就近解决生活需要，应该另造几个肉菜市场满足需要；同时在城北新区建设过程中，自然村改造和新建住宅区吸引居民居住存在建设的不确定性，即目前不能确定布置肉菜的具体方位，所以本规划中不予考虑城北新区肉菜市场建设。
    从化市肉菜市场规划应根据《关于加强我市室内肉菜市场建设布点管理的通知》和《广州市室内肉菜市场生鲜超市超市化实施意见》，并在《广州市室内肉菜市场规划》指导下，根据从化市自身发展特点和需求进行配套提升和布局规划。
    根据《关于加强我市室内肉菜市场建设布点管理的通知》和《广州市室内肉菜市场生鲜超市超市化实施意见》，从化市生鲜超市布点以原室内肉菜市场规划为基础按照2－3万人居住范围设置2000m2左右的经营面积布点；经营产地原则上不少于1500m2（利用原有肉菜市场改造除外）其中生鲜蔬菜、肉类、水产品、禽类等生鲜食品和熟食品、粮油食品、副食品等的经营面积占总面积的比例为：总经营面积1500m2以下的不少于65％；总经营面积1500－2000ｍ2的不少于60％；总经营面积2000－2500m2的不少于55％；总经营面积2500m2以上的，每增加500m2减少5％。以此类推，每2－3万人建设2000－2500m2的室内肉菜市场，每个室内肉菜市场服务半径为500米。
    预计到2020年，中心城区将建成14个肉菜市场，其中，城北5个，河西4个，河东5个。规划的肉菜市场具体见下表。

    肉菜市场规划一览表

    根据广州市规定，改造合格后经市商贸局、市计委、市财政局验收的肉菜市场的投资者，可获得市级财政扶持资金。改造成生鲜超市的，装修面积1000－1999m2的扶持资金20万元，2000－2999m2扶持资金30万元，3000m2以上的扶持40万元；升级改造的，装修面积1000m2以下扶持10万元，1000－1999m2扶持15万元，2000m2以上的扶持20万元。
    肉菜市场在改造原则上按照生鲜超市的要求建设，鼓励各种所有制的投资主体参与肉菜市场的改造工作，引进先进管理模式；发挥政府作用，把握好政府职能和市场运作规律之间的关系，强化政府监管力度，建立食品经营安全体系。
    规划中布局与交通规划相结合，实现交通与商业发展相协调；充分考虑到目前自然村的影响，综合人口密度、消费能力、文化、生活方式等因素，原则上不离开传统的肉菜市场；结合城北新区的开发建设和河东河西片区的整建，适当布局生鲜超市。同时在发展生鲜超市过程中，应注意以下问题：①生鲜超市不同以往的肉菜市场，不能讨价还价且选择分量余地不大，相信随市民消费观念改变，未来买菜会更加轻松方便；②同肉菜市场相比，生鲜超市商品从进货到上柜之间流程较多，成本业高，所以价格相对高，同时由于是连锁经营，统一配送，这将是生鲜超市未来的竞争力出路；③传统肉菜市场是个体户经营，自产自销型商业，产品新鲜度较高，相比较生鲜超市的新鲜度较低。
    3.2.3  商业街
    商业街是城市商业的缩影和精华，是现代商业的重要组成部分。商业特色街是指各类专卖店、专业店高度集聚，提供专门商品和专业服务的街区。
    3.2.3.1  商业街布局规划
    （1）河西中心商业街
    该商业街位于从化市街口镇，全长为1730米，定位为综合商业街，包括原西宁路商业街、西宁横街和东城路，以升级改造为主，其中西宁横街规划为服饰皮具为主的商业步行街。规划重点为对原有西宁路现有商业网点进行全面改造、装修，提升商业设施的整体品位；通过疏导、弱化交通功能，塑造道路形象，方便购物。经营服务档次以中档为主，经营品类以日用品为主。要限制开设大型百货店，鼓励发展专业店，保护、引进老字号商店，适度发展餐饮、服务业，开设特色产品店，经营档次定位于大众化；西宁横街结合从化开放型经济发展迅猛的特点，着力引进有实力的店铺，开设经营国内外知名品牌的折扣店、专卖店、专业店等，逐步减少现有的皮包类商店数量，形成以中高档服饰为主的特色步行街；东城路依托原有的商业基础，结合陈屋片区的改造、从化综合购物城的建设，对原有建筑进行整治翻新，结合从化的地域风貌形成从化特色，从而改善商业环境，提升商业设施水平，发展成为以展示、零售、旅游购物的综合商业街。
    河西中心商业街是从化近期重点建设的商业街，将成为从化市零售商业服务的中心地带，同时为从化本地人以及外来游客服务，建议改善交通状况，如果情况允许，可考虑实行车辆分流。
由于河西中心商业街存在时间较长，商业规模不断扩大，也是从化市重点商业街，因此对于该商业街范围内的“住改商”情况，政府相关部门可根据实际情况与相关规定批准同意。
    （2）新区中心商业步行街
    新区中心商业步行街是指城北新区建设完成后形成的新的商业中心区，规划长400米，待建。此商业步行街应体现现代都市风格，通过步行街与中心公园组合若干大型商业设施，发挥中心公园“城市窗户”的核心作用，吸引消费人群，集聚购物、餐饮、娱乐、休闲等商业功能为一体。整个核心区建设多核结构，市内室外空间相互融合的大型购物中心。中高档的定位，以大中型设施、专业设施为主，引进国际品牌，提升档次，实施综合性、多元化发展策略；同时开辟商业活动和社会活动相结合的多功能场所，满足各种消费者的需求。
    （3）青云路商业街
    青云路位于从化中部，北临华侨大厦，南街交警大楼，全长约1000米。该路段原是以五金、建材以及家庭装潢为主要经营项目。
    规划青云路商业街逐步淘汰原有的建材商业网点，改建成为以经营综合家居用品为主，如家具、窗帘、靠垫、卧室小摆设等，积极开设具有一定规模的品牌专卖店、专业店、折扣店等，适度发展家装设计等服务业，服务档次以中档为主。
    青云路商业街范围内的“住改商”可根据实际情况与相关规定批准同意，以支持、促进该商业街的商业发展。
    （4）七星路体育商品街
    新的体育场馆的建设总会带来周边全民体育运动的高潮，顺应这一规律，依据在七星路规划建设新的体育场馆，规划在沿线建设体育商品一条街，长度约500米，用来配合全民体育的浪潮，为即将到来的2010年亚运会做准备，作为体育场馆的配套设施使用。
    （5）355省道美食休闲娱乐文化街
    355省道穿插从化市中心城区，绕城南而过境。目前在城南已经有相当规模的餐饮业发展基础，而且市区内部分餐馆已经在南部落脚。未来，355省道市区段将改造为城市内部交通道路，在市区周边令设过境省道，减少过境交通对城市的干扰；同时，风云岭森林公园将开发建设，从化市青少年宫也将选址于355省道，因此，355省道不仅承担餐饮的功能，未来还是从化市民休闲娱乐的文化场所。
    规划将355省道打造成为一条美食休闲娱乐文化街，长700米。首先利用已有的餐饮业基础，提升酒店的服务档次，将此作为河西地区的高档餐饮基地，与河东南路的餐饮业对比形成两条餐饮带，以成为从化餐饮的特色品牌，在满足本市需求的同时吸引外来游客。同时，依托未来风云岭森林公园与青少年宫的建设，配套休闲购物场所、娱乐场所，逐步发展其娱乐休闲、文化的功能。
    对现存的诸如基础设施配套不完善，环境气氛较差，酒店的档次水平低等等问题，需要在规划近期内全面解决，同时在2－3年时间内改造与新建好具备发展娱乐休闲、购物功能的场所，并配套好交通基础设施和市政设施。
    355省道美食休闲娱乐文化街的建设要注意环境保护的问题，合理地处理餐饮业产生的大量垃圾、废水，同时保持周边环境的清洁，营造优良的饮食、休闲、娱乐、文化氛围。
    3.2.3.2  其它商业集中带培育
    中心城区除了以上5条规划商业街外，还有若干条现状培育较好，具备发展潜力的商业集中带，在对规划目标商业街加大投入的同时，也需要对这些潜力商业带的发展基础做一些改善，这对于培育未来新的商业街，为适应从化市社会商品经济的快速发展做铺垫。
    （1）河滨酒吧休闲文化街
    河滨酒吧休闲文化街布局于河滨南路，河滨南路观光带现已有一定的基础，意向该街道形成集商业贸易、观光旅游、休闲娱乐于一体的商贸街，长250米。核心在于沿河岸线的基础设施改造，强化该地段的休闲、娱乐、游览观光功能。参照珠江观光带建设模式，并开发建设一批临江的酒吧、咖啡厅、茶艺馆、工艺品商店等等；布置绿化小品休息座椅，建设雕塑小品提供饮食、休闲场所；禁止过境车辆和穿越该段并在特定时间禁止机动车、三轮车入内，增强畅通性和开阔性。
    （2）建设路体育用品街
    建设路位于河西片区，成南北走向，往北可通往新城东路，往南可达河滨南路，全长约800米。建设路毗邻新城东路的良好区位使其具有发展商业街的基础。设想认为，建设路可发展成为一条体育用品专卖街，与新城东路、东成路的综合商业街形成配套。重点要引入知名品牌，做好宣传工作，增加居民的认同度。
    （3）地铁出口沿线商业街
    地铁出口沿线商业街，是指位于从化市城北新区从化大道与迎宾大道交汇处的地铁站出口所建设的南北向商业街，长约150米，待建。依据国内外城市地铁商业，由于地铁的良好通达性，因此能吸引连锁超市、便利店、购物中心、专卖店等多种业态的汇集。规划发展中型购物广场、超市和百货店，同时也可发展个性化、时尚化的商业网点为区一级消费人群服务，辐射范围相对有限；同时建议在建设过程中控制好地铁站点周边土地的有效保护和利用，等待其升值带来的额外利润。
    （4）流溪河休闲观光带
    流溪河是广州市的水源地，水质条件较好，是从化市非常宝贵的天然资源，沿流溪河两岸建立一条旅游休闲观光带，配合河滨南路滨河风情休闲街的建设，打造全新的都市夜生活，突出从化的商业文化、饮食文化等特点，改变“白天不兴、晚上不哗”的局面。结合“一河两岸”的城市设计布局，以流溪河沿岸的四分区（自上游而下分别为旅游文化区、城市生活区、综合生活服务区、体育文化生活区）和四节点（自上游而下分别为体育中心节点、商业文化中心节点、街口大桥节点和水口节点）为基础进行商业网点布局。
    最南端的水口节点距离市中心太远，该节点可以与天龙寺联合起来进行共同发展旅游为主的商业；中部的街口大桥节点市联系河东河西两大城市中心区的纽带，应该结合两大中心区发展；城北的体育中心节点结合北区轨道交通出口的副中心联合发展。
    位于中部偏北的商业文化中心节点的发展由于缺少依托，所以在发展过程中具有相对独立性，而该节点的中心区就是目前从化市第三自来水厂的位置，结合周围的从化市图书馆、商业传媒中心、商业娱乐中心联合开发，作为休闲旅游的重点空间。本分区核心由商业娱乐中心构成，以构建流溪河岸线文化特色，老从化风情为主导，以核心区内的各种餐饮店、零售店、文化娱乐场所设施为依托，发展成为高层次的集旅游、文化、美食、购物、娱乐、休闲、旅游多种功能的文化、服务主导型商业核心区。布置1－2处大型商业设施，以中小型商业网点为主，结合专卖店、专业店进行发展；充分发挥沿流溪河优势，建设酒吧、茶吧等休闲空间，重点打造后侧的商业娱乐中心，发展成为从化最大的娱乐休闲中心。
    （5）河东南路新客运站商业带
    河东南路两侧原是工业用地，集中布局了各类机械厂、汽修厂、制药厂等等。未来河东南路两侧将在保留部分工业用地的同时，部分改造成居住用地，并在河东南路的南端建设一个大型的长途客运站。设想认为，河东南路可依托长途客运站建成后带来的大量人流发展成为一个商业带，主要服务于往来旅客。计划该商业带长750米，重点是建设商业设施，引入从化特色食品、产品专卖店，小型超市、餐饮等业态。另外一方面，由于河东南路未来大量的居住用地和工业工地发展，会在河东南路集中较大量的居民，因此河东南路还应该适当发展服务于本地居民的购物、休闲网点。
    3.2.4  零售商业网点
    零售商业网点主要包括大中型零售商业网点和小型零售商业网点。大中型零售商业网点主要包括购物中心、大型百货店、大型综合超市、大型专业店等；小型零售商业网点主要包括小型超市、便利店等。
    （1）大中型零售商业网点规划
    ◆大中型零售商业网点发展模式
    从化市重点大中型商业网点主要依托各商业功能区内的繁华商业街布置。城市中心区内商业发展寸土寸金，空间利用率和回报率高，因此，大中型零售商业网点应实施内涵式发展：①构建品牌优势。大中型零售商业网点具有经营成本的优势，并具备较为先进的管理经营模式。大中型零售商业网点在业内已经树立较好的品牌形象，应争取引入世界知名品牌，并以之为龙头，寻求进一步发展。②内部提升，整合优化。网点需要从内部提升进行行业优化和业态调整，重点为服务、管理模式以及特色的营造等。③实施错位经营。各网点应根据自身定位和经营特色，结合岭南商业文化，采用现代的科技与艺术表现手法，凸显各自不同的市场形象和经营主题，实施错位经营，达成竞争与合作。④以市场为核心、规范市场秩序。充分考虑到消费者群体的需要，定位准确，特色经营；同时竞争在规范的市场秩序下进行，禁止不正当的竞争手段，应诚信经营，不得销售假冒伪劣产品。
    ◆城北区大中型零售商业网点规划指引
    规划在城北区依托中心公园以及广从轻轨新建各类大中型零售商业网点，重点新建1个购物中心、1个大型百货店、2个大型综合超市。
    城北区尚未建立，本规划仅就发展规模措施上给予一定的规划指引：在环中心公园的周遍布置2-3处大型商业零售网点，类似于广百大厦、新大新百货公司、名盛广场等。规划建成精品百货为主导的，复合娱乐、休闲服务功能的大型现代百货店，经营上实行统一规划管理，自主经营中高档商品；同时，在区内至少建立一个大型超市，例如百佳超市、沃尔玛超市、易出莲花等。在城北东部商业区中建立一个大型超市，满足周边地区居民的生活需要。
    ◆河西区大中型零售商业网点规划指引
    河西区的大中型零售商业网点建设重点是对原有网点进行规模和等级提升。其中的重点改造建设的网点包括：在陈屋片区依托原有的广百大厦建设1个购物中心，作为近期重点建设项目；在新城市广场下围村返还地建设1个大型百货店。
    位于河西商业功能区的广百百货是从化目前最大的也是仅有的大型零售商业网点，它也是广州市近年商品销售总额最大的大型零售网点，是从化河西商业中心的重要标志物。广百在发展中具有三大优势：资本和管理优势，具有雄厚的资金和丰富的管理经验；市场优势，具有专门的目标市场和忠诚的购买者；品牌优势，拥有较高知名度和认可度。但是，作为从化目前而且是今后一段时间内的最重要的商业中心，河西的设施还不够完善。未来陈屋片区规划改造成为现有城区的中心广场，集高档写字楼、住宅、酒店及城市广州为一体。本次规划在陈屋片区中心广场改造建设的基础上，依托原有的广百百货大楼改建成为大型购物中心，引进高档的商品和先进的管理经验，结合购物、娱乐休闲为一体进行发展。这样购物中心与城市广场相得益彰，共同构成河西的商业中心。该购物中心重点是提升经营档次，成为精品百货为主导，复合娱乐、餐饮、休闲服务等功能的百货店；同时走特色化道路，实施品牌经营和错位经营，以广百良好的企业形象，吸引外来知名品牌的进驻。
    新城市广场作为公共设施，吸引大量人流，规划在下围村返还地新建一个大型百货店，充分利用新城市广场集聚的大量人流，满足人们的购物需求。
    ◆河东区大中型零售商业网点规划指引
    河东商业区的商业发展较河西区落后，未来发展趋势主要是提升商业档次，本次对河东商业功能区的大中型零售商业网点重点规划大型综合超市。
    重点规划的大中型零售商业网点：在河东区内的105国道北端设置1个大型综合超市；在355省道与从化大道的交界处设置1个大型综合超市；在河东南路北端与新城路交界处设置一个大型综合超市。

    中心城区大中型零售商业网点规划一览表（2020年）

    中心城区商业网点规划一览表

    3.3 建设时序安排
    3.3.1  近期建设规划（2007－2010年）
    规划近期重点建设内容是河西商业功能区、河东商业功能区以及流溪河沿岸。
    河西商业功能区
    推进实施河西商业的升级改造，重点建设新世纪广场沿线一带，塑造西宁横街为完全的步行商业街，东成路为限制车流的商业街。整饰路面、房屋立面；改善灯光照明系统；改造落地玻璃橱窗的店面；拆除部分杂乱建筑；辟建绿化广场。努力通过整治改造，提高网点的规模、档次和专业化经营水平，使整个商业中心达到特色突出、功能协调。加强中心区内各条街道的相互合作，错位经营，丰富商品的文化内涵，提高文化品位。
    河东商业功能区
    规划建设好河东批发市场，并以此为中心进行河东区的建设，结合桥头公园进行共同开发。同时参照一河两岸城市设计要求，开辟河滨观光带，建造主题公园、河滨广场等，丰富居民的闲暇生活；并增设美食娱乐项目，积极吸纳酒吧、具有从化特色的文娱设施、饮食店、茶艺馆等。
    除以上重点建设内容外，规划近期内，应配合城北新区的开发，在城北商业功能区内的中心公园外围商贸圈开始引进茶楼、书场、休闲屋、酒楼等各类网点，形成初具规模的商业区。

    近期建设项目一览表

    3.3.2  远期建设规划（2011－2020年）
    规划远期重点建设内容是城北商业功能区。
    建立与从化市乃至整个广州市城市战略地位和经济发展水平相适应的布局合理、结构优化、功能先进，配置完善、可持续发展的现代商业网点体系，进一步提高从化市的商业竞争力，促进从化市建设为传统与现代相交融，集商贸、生活、旅游休闲为一体的城市。重点打造城北的城市主要中心区，建造为从化市商业发展最高水平的典型代表；积极吸引国内国际各大品牌进入，提高商业档次；建设广从轻轨，并依托该线路在从化境内的安排，打造轨道交通沿线商业发展新的空间，同时开辟城市新区，整合土地利用，为从化的招商引资带来新的空间。

    远期建设内容一览表

    备注：
    各镇的商业网点布局规划详见文本。