【音频解读】《从化区人民政府关于印发从化区禾仓村城中村改造项目土地及房屋征收补偿安置方案的通知》

　　一、出台背景

　　遵循公开、公平、公正的原则，为顺利开展从化区禾仓村城中村改造项目集体土地及房屋征收补偿工作，保障农户权益，根据有关法律、法规的规定，制定了《从化区禾仓村城中村改造项目土地及房屋征收补偿安置方案》(以下简称《方案》)。

　　二、制定依据

　　本《方案》依据《中华人民共和国土地管理法》、《《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院第743号令）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《广东省土地管理条例》、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）、《广州市城中村改造条例》、《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2021〕2号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市乡村建设规划许可证实施办法的通知》（穗府办规〔2020〕17号）、《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》（穗府办规〔2023〕3号）、《关于贯彻〈广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）〉的实施意见》（从府〔2012〕31号）、《广州市从化区人民政府关于印发〈广州市从化区关于促进农村集体经济留用地高效开发利用的意见〉的通知》（从府规〔2022〕6号）、《广州市从化区人民政府关于印发广州市从化区农民集体所有土地征收补偿实施办法的通知》（从府规〔2024〕2号）、《广州市从化区人民政府关于加强集体土地征收管理工作的意见》（从府函〔2024〕32号）、《广州市从化区人民政府关于公布我区征收农用地平均区片价的公告》（从府规〔2024〕1号）、《广州市规划和自然资源局从化区分局关于政策衔接阶段开展我区征地调查相关工作的通知》（穗规划资源从〔2023〕7号）、《广州市从化区农业农村局关于印发〈广州市从化区农村宅基地和住宅建设管理实施细则（试行）〉的通知》（从农规字〔2023〕1号）及其他相关法律法规政策文件的有关规定，并结合我区实际情况制定。

　　三、内容摘要

　　本《方案》分七部分、共三十九条，主要围绕征收范围、集体土地征收标准、被征地农民养老保险、留用地核定、交地奖励、集体土地上房屋（住宅及非住宅）征收的补偿和安置、房屋征收的补助和奖励措施等内容展开阐述，其中:

　　第一部分为总则，规定具有通性的问题。主要包括法律政策依据、适用范围、职能分工等。

　　第二部分为集体土地征收补偿，明确征收集体土地区片综合地价、青苗及地上附着物补偿标准、被征地农民养老保险标准、留用地核定标准、提前交出土地奖励、夹心地、边角地、插花地补偿可范围。

　　第三部分为集体土地上房屋征收补偿认定，明确房屋权属及用途的认定规则、房屋认定程序、不予补偿、补助、奖励、安置的情形。

　　第四部分为集体土地上非住宅房屋征收补偿，关于农村集体经济组织和村民委员会办公场所、祠堂、圩集、庙观等农村集体经济组织的公共建筑物和公共设施及其他有合法产权的农村集体经济组织物业安置方法；明确村民非住宅房屋补偿标准、集体土地上非住宅房屋奖励办法。

　　第五部分为村民住宅征收补偿安置，明确村民住宅补偿安置方式；关于符合安置条件的村民住宅权利人为安置资格人；关于村民住宅补偿安置面积的核定办法；关于村民住宅货币补偿安置办法；关于村民住宅产权调换安置办法；明确搬迁补助费、临时安置补助费和促迁奖励、老人安置补贴标准；关于未办理确权登记的存量村民住宅补偿安置办法；关于有合法产权的农村村民住宅，其权利人非集体经济组织成员的，按照既定交地期限签订补偿协议并搬迁的补偿办法等。

　　第六部分为评估办法，明确评估申请、评估机构的选定等细则。

　　第七部分为附则，除上述六部分规定外，征收过程仍需遵守的其他文件。

　　四、政策解读

　　(一)建筑重置单价、建安成本价

　　建筑重置价是指在征地补偿安置方案公布时点的经济市场环境下，重新建设与被征收房屋类型、结构等方面基本一致新房屋的全部费用，包含建安成本、前期以及其他费用，不包含购买房屋所占土地的成本，建筑重置单价为每平方米的建筑重置价。本项目建筑重置单价指导价最高标准如下：

　　建安成本是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本之和，以安置房建设单位测定为准。房屋建筑成本是指建设房屋的投入，安装成本是指安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等，本方案建安成本为4480元/平方米。

　　（二）房屋安置

　　1、由征收实施部门（属地镇街）对被征收房屋面积、用途、建筑年份调查确认（以具备资质测绘机构测量为准）并公示，且对本项目征收范围内有合法产权或经认定可参照取得合法产权的被征收房屋给予安置。

　　2、明确了实测与证载不相符的处理原则，实测建筑面积与证载面积一致的，补偿安置面积为证载面积；实测建筑面积小于证载面积的，补偿安置面积为实测建筑面积。

　　3、明确了建筑面积的合并计算、分户计算的情形，本项目征收范围内被征收住宅权利人有多处合法农村住宅的，对其在项目征收红线范围内的住宅应合并计算补偿安置面积；被征收住宅属于广州市农村住宅建设管理相关政策中多户合并建房情形的，如未明确各被征收住宅权利人的权属面积的，由其自行厘清房屋权属面积分割计算。

　　4、符合安置条件的村民住宅权利人为安置资格人。安置资格人作为其家庭人口代表签订房屋补偿安置协议。安置资格人获得的房屋补偿、购房补助、奖励及安置房面积，由安置资格人自行决定在其家庭人口中进行分配和处置。

　　（三）被征收集体土地上房屋的安置资格人提供货币补偿、产权调换（拆迁安置房)两种补偿安置方式供其选择。

　　1.安置资格人选择货币补偿安置的，按核定的补偿安置面积乘以建筑重置单价，确定其被征收住宅的重置价补偿。对在签约限期内签订补偿协议并搬迁的，在已确定的重置价补偿金额基础上，按照征收实施部门核定的补偿安置面积给予2960元/平方米的购房补助。

　　2.安置资格人选择产权调换安置的。按照属地镇街核定的补偿安置面积（最高不超过280平方米）进行产权调换。在签约限期内签订补偿协议并搬迁的，在房屋补偿安置面积280平方米以内（含280平方米），可选择“拆一补一”形式予以产权调换。逾期未签订补偿协议并搬迁的，被征收房屋权利人应当与属地镇街结清货币补偿金额与产权调换的房屋建安成本的差价。产权调换房屋可选择从化区河东安置区的拆迁安置房、从化区河西安置区的拆迁安置房、从化区禾仓村城中村改造项目拆迁安置房。安置房选取顺序以签约时段先后确定，先签约的安置资格人优先选取安置房，同一签约时段的选房顺序通过摇珠方式确定。安置房办证所产生的税费、物业维修基金由安置资格人作为缴交主体，属地镇街实际承担，纳入本项目土地征收成本。明确安置资格人在安置房发生出售、交换、赠与(不含继承)时，需按规定补缴土地出让金。

　　3.产权调换房屋购买价格的确定。一是安置资格人选择产权调换进行安置的应选尽选后，因户型结构导致可安置面积与已选择安置房总面积存在差异的且已超过280平方米的，在安置房户型面积公布后的三个月内，安置资格人可申请超购，由属地镇街严格把关，超购安置房面积15平方米（含）内部分的，安置资格人可按安置房建安成本价申购；超出15平方米（最多超购面积不超过30平方米）部分按安置房市场评估价申购。二是安置资格人的补偿安置面积不足280平方米的，可根据其意愿按280平方米予以选择安置房屋，不足部分由安置资格人按安置房的建安成本价购买。安置资格人的补偿安置面积超过280平方米的，超出部分的面积不予产权调换，按照货币补偿安置标准给予建筑重置单价和购房补助予以补偿。

　　（四）搬迁补助费、临时安置费、促迁奖励和老人安置补贴

　　结合从化区其他同类项目，为鼓励被征收房屋权利人配合房屋征收工作，给予搬迁补助费、临时安置补助费和促迁奖励。

　　被征收房屋权利人在规定期限内，主动配合签订补偿协议并按时交付宅基地和房屋的，对被征收房屋权利人进行奖励。

　　（五）有合法产权的农村村民住宅，其权利人非集体经济组织成员的，按照既定交地期限签订补偿协议并搬迁的，可按栋的方式（不可按户），参照本方案进行安置补偿，最高安置面积不能超过140平方米。

　　五、区、镇街土地征收部门联系地址

　　广州市规划和自然资源局从化区分局

　　地址:广州市从化区街口街河滨南路63号

　　广州市从化区江埔街道办事处

　　地址:广州市从化区七星路16号

　　广州市规划和自然资源局从化区分局

　　2024年10月17日  

（联系电话：37903137）