从化府行复〔2022〕28号行政复议决定书

申 请 人：蔡某。

被申请人：广州市从化区住房和城乡建设局。

申请人不服被申请人于2022年3月3日作出的从住建信函〔2022〕16号《答复意见书》，于2022年4月6日向本府申请行政复议，本府依法予以受理，现已审查终结。

申请人请求：

1.请求复议机关复查复核被申请人作出的从住建信函〔2022〕16号答复意见书中依法依规办理该项目维修资金的申请是否依法依规；2.请求复议机关依法依规作出处理。

申请人称：

广州市某物业管理有限公司（以下简称“某物业公司”）是****小区1期4幢的物业管理单位。小区位于从化区太平镇****。申请人是该小区****房业主。大约在2021年7月左右，申请人在小区内公示栏中见到有关外墙剥落需紧急启动维修的相关公示。内容为小区内共有多幢外墙维修，维修面积和金额不等。据了解其它幢外墙维修费用约在30000-60000元不等，每幢维修时间都在14-15日内。而申请人所在住房外墙维修费用86462.07元，检修面积400平方，维修面积79平方，施工时间需要53工日。

为此，申请人联同本幢其它业主向太平镇建设办、神岗居委会、某物业公司书面提出要求进行招标“货比三家”，择优挑选施工单位。但上述单位置之不理，施工单位于2021年9月8日派出3名工人进场施工，3名工人实际工作3天完工，申请人及其它业主询问现场工人（有视频为证），其答复3天可以完成修复。

申请人于2021年9月7日向被申请人信访申请公开本幢外墙维修项目的报备文件材料，9月底收到报备文件（从住建依公开〔2021〕18号），但该报备文件资料没有业主表决结果和施工验收报告。其后申请人多次向被申请人上访，被申请人声称启动紧急维修资金不需业主同意，仅需公示。直至2021年12月31日，申请人及本幢全体业主在小区内从没见到有关施工进度，施工验收，维修资金支付的相关公示信息和内容。

2022年1月5日申请人再次向被申请人书面信访公开相关备案文件资料，于2022年1月底收到报备文件（从住建依公开〔2022〕6号），但该报备文件资料仅是广州市物业专项维修资金工程竣工验收报告和广东某有限公司开具给某物业公司的发票，其中业主代表意见仅有黄某一、黄某二签名的验收合格，签名日期为2021年9月17日，而收款发票开具日期为2021年9月14日。

申请人没有见到业主表决结果，黄某一、黄某二亦不是业主代表，从未在本小区居住，其住房703房、1203房还是毛坯状态。申请人在建设银行查询，该行工作人员称维修资金支付需业主本人签名同意才能支付，但申请人在不知情的情况下维修资金已早于2021年8月25日被划走支付。

综上所述，被申请人的工作流程为：2021年8月5日某物业公司申报；8月13日施工方开具首期维修资金25938.62元发票；8月20日被申请人同意备案；8月25日在全体业主不知情下划扣全额维修资金86462.07元；9月14日要求施工方开具余额发票；9月17日要求相关单位和人员办理外墙维修竣工验收报告。

2022年3月9日，申请人收到被申请人的答复意见书（从住建信函〔2022〕16号），称被申请人依法依规办理该项目维修资金的申请。其已造成申请人的维修资金损失，现请求复议机关在查清事实的基础上依法依规作出处理，维护申请人的合法权益不受侵害。

被申请人称：

一、申请人申请事项不属于行政复议范畴。

根据《行政复议法》第二条“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，向行政机关提出行政复议申请，行政机关受理行政复议申请、作出行政复议决定，适用本法。凡不在《行政复议法》规定的受案范围内的复议申请，行政复议机关不予受理”的规定，公民、法人或者其他组织提出行政复议申请应当以合法权益受到行政行为侵犯为前提。

被申请人认为答复意见书的回复只是对申请人通过信访方式反映问题作出的信访答复意见，不属于行政复议法意义上的行政行为，未改变当事人的权利义务关系，也未侵犯其合法权益。当事人不服信访答复，可以根据《信访条例》第三十四条及第三十五条的规定申请复查及复核，故其不符合行政复议受理条件。

二、被申请人作出《答复意见书》（从住建信函〔2022〕16号）的信访回复符合法定职权、程序合法。

（一）被申请人已按照《信访条例》相关规定，在规定的时间内办结并通过电子邮箱送达方式于2022年3月9日发出答复意见书。

（二）经核查，某物业公司已按《广州市物业专项维修资金使用业务工作流程》提交****一期4栋外墙维修项目的维修资金使用的审核材料（见附件2）.

（三）根据《广州市物业管理条例》《广州市物业专项维修资金管理办法》（见附件3），物业专项维修资金（以下简称“维修资金”）是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满之后的维修和更新、改造的资金。使用“维修资金”分为“正常情况使用”和“紧急情况使用”。正常情况使用的，要求“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”；紧急情况使用的，符合《广州市物业专项维修资金管理办法》第四十四条规定的，即“发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造”，紧急情况其中包括楼体外立面存在脱落危险，房屋安全鉴定机构出具证明的，可免去征求业主意见流程。某物业公司提交的****一期4栋外墙维修项目审核资料有《房屋安全鉴定书》（弘盛鉴字〔2021〕0551），属于紧急使用申请维修资金的情况，因此，可免去征求业主意见流程。

（四）某物业公司按照《广州市物业专项维修资金使用业务工作流程》（见附件4），已向被申请人提交****一期4栋纸质资料申请分期划转维修资金，资料齐全符合划拨维修资金的条件，因此被申请人已依法依规完成该项目维修资金申请的审批工作。

（五）根据《广州市物业专项维修资金使用业务工作流程》规定，竣工后，申请人进行验收，并签署竣工验收报告（工作流程中已有竣工验收报告模板）。维修资金列支范围内的业主可以参与竣工验收。经核查，黄某一、黄某二属于该维修项目维修资金列支范围内的业主（见附件5），按工作流程，可以参与竣工验收。

综上所述，被申请人作出的《答复意见书》（从住建信函〔2022〕16号）认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，请复议机关予以维持。

本府查明：

申请人系****房业主。2021年7月8日，广东某管理有限公司出具《****一期4栋外墙维修项目预算审价报告》，该报告显示送审金额为93306.18元，审价金额为86462.07元。2021年7月19日，广州市某房屋鉴定事务所出具弘盛鉴字〔2021〕0551《房屋完损性鉴定报告》，鉴定结论记载：该房屋外墙局部构件的损坏程度已达到一般性损坏，局部外墙瓷砖有脱落危险；应迅速对房屋的损环部位作修缮处理。2021年7月25日，某物业公司在小区公示《关于****一期小区物业专项维修资金紧急使用方案的公示》，主要内容为：****一期4栋外墙在2021年6月10日发生外墙砖脱落情况，需进行紧急维修，该项目属于共用部位/共用设施设备，竣工验收合格日期为2014年10月9日，保修期5年，确定已过保修期，符合物业专项维修资金紧急使用申请要求，现申请紧急使用物业专项维修资金进行维修和更新改造。使用方案如下：一、维修和更新改造的项目情况。申请使用维修资金项目：****一期4幢栋外墙，已确认需进行紧急维修。二、费用预算。预算金额为93306.18元，预算审价后金额为86462.07元，工程费用总金额为86462.07元。其中维修资金支付83471.22元，其它资金支付2990.85元。三、列支范围。根据《广州市物业专项维修资金管理办法》第三十一条的相关规定，该工程项目维修资金由4幢所有业主的专项维修资金账户内按建筑面积比例分摊支付，建筑面积合计10395.9200平方米，分摊标准为8.3169元/平方米（计算公式为86462.07元÷10395.9200平方米≈8.3169元/平方米），公示期为10天。2021年8月5日，某物业公司向被申请人申报紧急使用物业专项维修资金，并填写《广州市物业专项维修资金紧急使用申报表》，该申报表显示工程项目名称****一期4栋外墙维修项目，预算金额93306.18元，预算审价后金额86462.07元，维修资金支付83471.22元，其他资金支付2990.85元，同时申请划拨金额25938.62元维修资金，被申请人于2021年8月20日同意该申请。2021年8月5日，申请人和广东某建设有限公司签订《房屋维修工程施工承包合同》，合同约定合同总价款为86462.07元，首期款支付25938.62元，项目完工并验收合格后支付60523.45元。2021年9月14日，广东某建设有限公司向某物业公司开具了60523.45元金额的发票。2021年9月17日，广东某建设有限公司、某物业公司、业主代表黄某一、黄某二三方在《广州市物业专项维修资金工程竣工验收报告》中，对该维修项目予以验收合格确认。该验收报告显示工程项目名称****一期4栋外墙维修工程，开工日期为2021年8月29日，竣工日期为2021年9月15日，工程费用总金额为86462.07元，工程验收日期为2021年9月17日。经查，黄某一、黄某二分别系该小区****房、****房业主，系该物业专项维修资金列支范围内的业主。

另查，申请人于2022年2月15日到从化区信访局信访，反映某物业公司违规欺骗其小区过百户业主的维修基金，以小区外墙脱落为由向被申请人申请紧急维修，其公示的维修工程量和工程费用未经小区业主表决同意，维修工程完工后也未经小区业主验收确认。申请人并称已核实参与验收的业主未在小区居住，无法确认其身份。现要求政府相关部门核实某物业公司是否存在违规欺骗物业维修基金，要求相关政府部门依法依规作出处理，挽回业主的物业维修基金。被申请人于2022年3月3日作出从住建信函〔2022〕16号《答复意见书》，告知申请人某物业公司申请物业维修资金时提交的材料，符合《广州市物业专项维修资金使用业务工作流程》办理规定，因此被申请人依法依规办理该项目维修资金的申请。该《答复意见书》于2022年3月9日通过电子送达给申请人。

以上事实，有《不动产权证书》《****一期4栋外墙维修项目预算审价报告》《房屋完损性鉴定报告》《关于****一期小区物业专项维修资金紧急使用方案的公示》《广州市物业专项维修资金紧急使用申报表》《房屋维修工程施工承包合同》《广州市物业专项维修资金工程竣工验收报告》《从化区信访局人民群众信访登记表》《答复意见书》《送达回执》等证据予以证实。

申请人不服被申请人于2022年3月3日作出的从住建信函〔2022〕16号《答复意见书》，向本府申请行政复议。

本府认为：

根据《广州市物业管理条例》第五条第二项规定：“区房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：……（二）监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验、维修资金使用等物业管理活动；……”被申请人对辖区内的物业专项维修资金负有监督管理的职责，其有权受理审核辖区内的物业维修资金使用申报事项。

《广州市物业专项维修资金管理办法》第三十二条规定：“第三十二条使用物业专项维修资金的组织实施单位按照下列规定确定：（一）有物业服务企业的，由物业服务企业组织实施；……”

第三十三条规定：“组织实施单位应当根据维修和更新、改造的项目提出物业专项维修资金使用方案。使用方案应当包括下列内容：（一）维修和更新、改造的项目；（二）费用预算；（三）列支范围；（四）分摊明细。使用方案应当向物业专项维修资金列支范围内的业主公示10日以上，并征得列支范圈内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，属于本办法第四十三条规定的应急使用物业专项维修资金情形的除外。……”第四十四条规定：“发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。前款所称紧急情况包括：……（四）楼体外立面存在脱落危险。房屋安全鉴定机构出具证明的；……符合前款紧急情况的，应当按照下列规定列支物业专项维修资金：（一）物业专项维修资金由管理中心代管的，组织实施单位按照本办法第四十二条第（一）（三）（四）（五）（六）项的规定办理。……”上述规定，使用物业维修资金原则上应当征得维修资金列支范围内法律规定比例的业主同意，但属于紧急情况使用的除外，无须经过表决。本案中，根据广州市某房屋鉴定事务所出具的弘盛鉴字〔2021〕0551《房屋完损性鉴定报告》的鉴定结论，可知涉案房屋外墙的损坏程度已达到一般性损坏，存在脱落危险，属于紧急情况，故该维修资金的使用符合紧急使用的情形，使用方案无须经过业主表决。被申请人根据某物业公司提交的申报材料进行审查，经审核，认定涉案维修资金的使用属于紧急使用情况，其提交的申报材料达到上述规定要求的申报条件，故予以审核通过，符合《广州市物业专项维修资金管理办法》的规定，并无不当。

申请人主张黄某一、黄某二未在其小区居住，不是业主代表，故竣工验收报告未经小区业主验收确认的问题。经本府查明，黄某一、黄某二系涉案维修资金列支范围内的业主，其可以参与竣工验收。申请人的主张没有事实根据，本府不予采纳。

综上所述，被申请人于2022年3月3日作出的从住建信函〔2022〕16号《答复意见书》，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，应予以支持。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，维持被申请人于2022年3月3日作出的从住建信函〔2022〕16号《答复意见书》。

申请人如不服本决定，可以在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向有管辖权的人民法院起诉。

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本件与原件核对无异

广州市从化区人民政府

二〇二二年六月二十一日