从化府行复〔2021〕4号 行政复议决定书

　　申 请 人：陈某

　　被申请人：广州市从化区住房和城乡建设局

　　第 三 人：广州某物业管理有限公司

　　申请人不服被申请人于2018年8月24日对第三人广州某物业管理有限公司提交的前期物业服务合同进行备案（从物前合备〔2018〕第5号），于2021年1月18日提出行政复议申请，本府依法已予受理。

　　申请人请求：撤销被申请人于2018年8月24日对第三人提交的前期物业服务合同进行备案（从物前合备〔2018〕第5号）。

　　申请人称：2015年10月1日，广州某实业有限公司（开发商）通过招投标选聘某乐物业为前期物业，并在被申请人处备案。某乐和开发商的前期物业服务合同期限至某小区业主委员会成立，并选聘新的物业为止。但是在2018年5月2日，某乐物业发出公告，将于2018年7月31日完全退出小区服务，但此时小区未成立业主委员会。第三人以协议的方式，在2018年5月到7月期间，收集小区同意书，并于2018年7月23日公示其收集的《同意书明细表》，2018年8月22日第三人和开发商签署《前期物业服务合同》，2018年8月24日被申请人就该《前期物业服务合同》进行备案，并当场出具备案回执。我们业主要求撤销这份备案，理由如下：

　　1.开发商已经通过招投标方式选聘某乐物业为前期物业，也在业主和开发商的购房合同明确了这一点，开发商选聘前期物业的义务已经完成。某乐物业服务的对象不仅仅是开发商，更多的是其他业主，无权单方面于2018年4月28日签署前期物业服务合同终止协议，解聘某乐物业。前期物业服务的期限是小区业委会成立，并选聘新物业为止，因而，终止前期物业合同的前提的业委会选聘新物业，而不是根据开发商的意愿来决定。

　　2.第三人向被申请人提供了虚假的“双过半”投票结果，温泉镇政府已经书面答复，某小区在2018年并未召开业主大会，也不存在相关备案。

　　3.开发商公示第三人入场，并不是通过正常招投标选聘前期物业的方式，而使用协议的方式又不符合《物业管理条例》关于

　　选聘前期物业的法定流程。但是被申请人未认真核实第三人提交的资料，在前期物业服务合同备案所需的资料中，第三人未提供物业服务资质和中标通知书的情况，这是资料不齐全；把未竣工验收的二期118500平方米记入物业管理范围，显示是信息未核查，依然可以顺利备案，显然是违规操作。

　　小结：我们业主也就该备案存在的问题，质问被申请人，并要求出示第三人申请备案的中标通知书的资料，但是被申请人至今未出具相关资料。认真核实申请人提供资料的真实性和完整性，是被申请人的法定义务，但是，因为被申请人审核工作的疏忽，导致第三人和某公司的前期物业服务合同顺利备案。因此，特提出行政复议，请求依法撤销该合同备案。    

　　被申请人称：根据相关法律、法规，2018年8月22日，第三人广州某物业管理有限公司向被申请人提交办理温泉镇“某花园”小区前期物业服务合同备案的资料，经审查，资料符合要求，备案文件齐全，予以备案。2018年8月24日，被申请人出具《前期物业服务合同备案回执》（从物前合备〔2018〕第5号）。

　　一、办理前期物业服务合同备案收件材料的法律依据

　　参照2015年9月30日施行的《广州市物业管理暂行办法》第六十六条“物业服务企业应提交以下资料向物业所在地的区分局备案：（一）前期物业服务合同备案申报表；（二）物业服务企业资质证书；（三）前期物业服务合同；（四）中标通知书”。

　　1.依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）点“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”和第二款“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，此法规赋予业主对选聘物业服务企业有决策权，因此业主可依法通过“双过半”程序直接聘请物业服务企业或者其他管理人。

　　2.依据《广州市物业管理暂行办法》第五条“某民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动”，因广州市从化区温泉镇某居委会开具了《关于某花园聘请广州某物业管理有限公司并签署〈前期物业服务协议〉证明》“从化某花园业主聘请广州某物业管理有限公司，签署《前期物业服务协议》，已完成面积和户数双过半，经审查数据真实。”，该证明满足《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）点、第二款相关规定，所以无需提交中标通知书。

　　二、关于物业服务企业提供资料真实性

　　根据《广东省广州市中级人民法院民事判决书》[（2019）粤01民终4033号]（附件）第19页记载“再次，某公司提供的广州市从化区温泉镇某居民委员会出具的《关于某花园聘请广州某物业管理有限公司并签署〈前期物业服务协议〉证明》、《业主聘请广州某物业管理有限公司并签署〈前期物业服务协议〉明细统计表》显示从化某花园聘请第三人，签署《前期物业服务协议》，已完成面积和户数双过半，经审查数据真实”的内容，已佐证上述资料真实有效。

　　综上所述，第三人于2018年8月22日向被申请人提交了前期物业服务合同备案申报表、前期物业服务合同、广州市从化区温泉镇某居委会开具的《关于某花园聘请广州某物业管理有限公司并签署〈前期物业服务协议〉证明》以及专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签订了《同意某花园更换物业服务企业的意见书》等资料；该公司提交资料符合办理规定，因此被申请人于2018年8月24日出具了《前期物业服务合同备案回执》（从物前合备〔2018〕第5号）。

　　第三人未提交书面答复。

　　本府查明：申请人为某花园小区业主。该小区物业服务原来由某乐服务有限公司从化分公司（以下简称“某乐公司”）提供。2018年4月，某乐公司与某花园小区开发商广州某实业有限公司（以下简称“某公司”）协议提前终止物业服务合同，2018年5—7月间，部分小区业主签署《关于同意某花园更换物业服务企业的意见书》，同意委托某公司依法选择新的物业服务企业，并同意第三人按照与某乐公司同样服务标准、收费提供服务直到成立业主委员会选聘新的物业公司止。2018年7月23日，某公司将第三人出具的《关于选聘广州某物业管理有限公司作为某花园前期物业管理服务单位的公告》、广州市从化区温泉镇某居民委员会出具的《关于某花园聘请广州某物业管理有限公司并签署〈前期物业服务协议〉证明》及《业主聘请广州某物业管理有限公司并签署〈前期物业服务协议〉明细统计表》于该小区公告栏处进行公示。2018年8月22日，某公司与第三人签订《前期物业服务协议》，约定自2018年9月1日起由第三人提供某花园物业服务至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订合同止。同日，第三人向被申请人提交备案申请，提供材料为前期物业服务合同备案申报表和前期物业服务合同。此外，第三人还向被申请人提交原物业某乐公司撤场至选聘新物业某物业整个过程的一系列资料备查（包括原物业撤场公告及公示图片、关于同意某花园更换物业服务企业的意见书样板、业主签署《关于同意某花园更换物业服务企业的意见书》图片、从化某花园聘请广州某物业管理有限公司并签署《前期物业服务协议》明细表、某居民委员会出具《关于某花园聘请广州某物业管理有限公司并签署〈前期物业服务协议〉证明》、业主聘请广州某物业管理有限公司并签署《前期物业服务协议》明细统计表、聘请广州某物业管理有限公司的公告、公示签署《前期物业服务协议》证明和统计及选聘物业公示图片、业主签署意见书等资料）。被申请人于2018年8月24日向第三人出具《前期物业服务合同备案回执》，备案内容如下：1.建设单位名称：广州某实业有限公司；2.物业项目名称：某花园；3.物业项目类型：混合型（高层住宅、独立式别墅、商业用房、停车场、其他建筑）；4.物业总建筑物面积：234947平方米；5.合同期限：2018年9月1日起至业主委员会代表全体业主和物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。

　　另查，某公司与该小区业主陈某等8人的物业服务合同纠纷由广州市中级人民法院作出终审《民事判决书》[案号：（2019）粤01民终4033号]，该判决书第19页第10-13行表述：“广州市从化区温泉镇某居民委员会出具的上述材料已证实了某花园更换新的物业服务公司是经小区业主表决同意的结果。”而广东省高级人民法院就邹某霞不服上述判决申请再审作出的《民事裁定书》[案号：（2019）粤民申10126号]，该裁定书第5页第1-5行表述：“邹某霞申请再审认为某公司更换物业服务企业违反《物业管理条例》第二十四条关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业的规定，上述规定系对物业管理活动的规范，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业服务合同》的效力”。

　　以上事实，有广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4033号《民事判决书》、广东省高级人民法院作出（2019）粤民申10126号《民事裁定书》、前期物业服务合同备案申报表、前期物业服务合同、原物业撤场公告及公示图片、关于同意某花园更换物业服务企业的意见书样板、业主签署《关于同意某花园更换物业服务企业的意见书》图片、从化某花园聘请广州某物业管理有限公司并签署《前期物业服务协议》明细表、某居民委员会出具《关于某花园聘请广州某物业管理有限公司并签署〈前期物业服务协议〉证明》、业主聘请广州某物业管理有限公司并签署《前期物业服务协议》明细统计表、聘请广州某物业管理有限公司的公告、公示签署《前期物业服务协议》证明和统计及选聘物业公示图片、业主签署意见书等证据予以证实。

　　本府认为：根据《广州市物业管理暂行办法》第六十六条第一款“建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的，物业服务企业应当自合同签订之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局备案......”规定，被申请人负有对物业服务企业提交的前期物业服务合同进行备案的职权。

　　《广州市物业管理暂行办法》第六十四条第一款“建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，并书面签订前期物业服务合同”；第六十六条“建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的，物业服务企业应当自合同签订之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局备案：（一）前期物业服务合同备案申报表；（二）前期物业服务合同；（三）中标通知书。报送资料齐全、符合法定形式的，区分局应当当场出具加盖印章的书面回执。”从上述规定可见，开发商在预售前，应通过招投标方式选聘物业服务企业，该物业服务企业提交前期物业服务合同备案时应提供中标通知书。但本案中，开发商某公司与第三人签订合同是基于之前订立的前期物业服务合同已终止而小区应有其他物业服务企业接替，继续为整个小区提供物业服务的情况下订立，且与第三人签订物业服务合同前，已征求业主意见，取得业主双过半数同意，因此，中标通知书已非备案必须文件。而涉案合同效力已经法院民事审判予以确认。被申请人对涉案合同进行备案是从便于加强日后对物业服务企业进行规范管理的出发点考虑，备案与否均不影响涉案合同的履行。综上，第三人向被申请人提交申报表和前期物业服务合同，被申请人应当按规定予以备案。

　　前期物业服务合同备案属于告知性备案，被申请人对备案资料负形式审查义务，申请人提出被申请人未对第三人提交材料真实性予以核实的理由，已超出被申请人审查范围，且某居民委员会已出具《关于某花园聘请广州某物业管理有限公司并签署〈前期物业服务协议〉证明》证实聘请第三人为涉案小区物业服务公司取得业主双过半数同意，申请人提交广州市从化区温泉镇人民政府和广州市从化区住房和城乡建设局分别答复的《政府信息公开申请告知书》不能证明申请人认为的第三人提供虚假的“双过半”投票结果。因此申请人的理由本府不予采纳。

　　综上所述，对申请人的行政复议请求不予支持，被申请人于2018年8月24日对第三人提交的前期物业服务合同进行备案（从物前合备〔2018〕第5号）认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，应予以支持。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项的规定，本府决定如下：

　　维持被申请人于2018年8月24日对第三人提交的前期物业服务合同进行的备案（从物前合备〔2018〕第5号）。

　　对本决定不服的，可以自接到本决定书之日起15日内向有管辖权的法院提起行政诉讼。

　　广州市从化区人民政府

　　2021年3月17日