城郊街道办、区规划资源分局、区财政局、区司法局、区审计局、区人社局：

　　《城郊街东风村政府储备用地项目集体土地上房屋征收补偿安置方案》业经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向区规划资源分局反映。

　　广州市从化区人民政府   

　　           2022年9月6日   

城郊街东风村政府储备用地项目集体土地上房屋征收补偿安置方案

　　第一条  为确保城郊街东风村政府储备用地项目（以下简称“本项目”）集体土地及其房屋征收工作的顺利进行，切实做好征收补偿安置工作，保障被征收人的合法权益，根据国家、广东省、广州市的相关法律、法规和我区的有关规定，结合项目实际，特制订本项目集体土地上房屋征收补偿安置方案，具体如下：

　　第二条  征收安置机构

　　本项目集体土地上房屋征收安置的主体是从化区人民政府，征收部门是区规划资源分局，征收实施单位是被委托征收土地的城郊街道办事处（以下简称“征收实施部门”）,由征收实施部门具体负责组织实施集体土地上房屋征收补偿安置工作，其余相关单位予以积极配合。

　　第三条  征收安置的法律法规政策依据

　　（一）《中华人民共和国民法典》。

　　（二）《中华人民共和国土地管理法》。

　　（三）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院第743号令）。

　　（四）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）。

　　（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）。

　　（六）《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第133号）。

　　（七）《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2021〕2号）。

　　（八）《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）。

　　（九）《广州市人民政府办公厅关于延续实施穗府办规〔2017〕10号文的通知》（穗府办规〔2020〕6号）。

　　（十）《广州市人民政府办公厅关于再次延续实施穗府办规〔2017〕10号文的通知》（穗府办规〔2021〕11号）。

　　（十一）《广州市人民政府办公厅关于印发广州市乡村建设规划许可证实施办法的通知》（穗府办规〔2020〕17号）。

　　（十二）《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18号）。

　　（十三）其他相关法律法规政策规定。

　　第四条  分户安置资格确定条件

　　本项目征收红线范围内，属被征地农村集体经济组织成员、有常住户口且属长期、固定住宅的实际居住人员（需结合公安部门户籍登记信息进行审核），根据以下条件，确定以户为单位的安置资格：

　　（一）在公安部门户籍登记人口时间限定在本项目征收土地预公告发布之日（含当日）。在本项目征收土地预公告发布之日（含当日）发布后办理的分户、并户、迁入户和迁入人口不作为安置依据。

　　（二）已婚夫妇与未婚子女为一个安置资格户，一家有两个以上子女都未达到法定结婚年龄的，计算为一个安置资格户。

　　（三）被征收人有一个儿子，已婚夫妇必须与儿子作为一个安置资格户；被征收人有两个或以上儿子，父母须与一个儿子作为一个安置资格户；其余在征地预公告发布日（含当日）前已达法定结婚年龄的儿子可增加一个安置资格户。被征收人与孙同户（儿子已去世），须与一个孙子为一户；其余在征地预公告发布日（含当日）前已达法定结婚年龄的孙子可增加一个安置资格户。

　　（四）已离异或再婚的，计算为一个安置资格户。

　　（五）一家有一子一女的，计算为一个安置资格户。

　　（六）纯女户家庭，计算为一个安置资格户。

　　（七）登记在册为独立户口的独居老人（不含孤寡），需并入其一个儿子为一个安置资格户，非被征地农村集体经济组织成员因投亲靠友、子女读书、购买户口等的外来迁入人员（寄居户、空挂户），不作为一个安置资格户。出嫁女或入赘到征收范围外房屋不迁出户口的，原则上不作为一个安置资格户。

　　（八）按照上述办法未能确定是否符合安置资格户的，由当地村、社研究统一意见报征收实施部门审核后，报从化区人民政府确定。

　　第五条  集体土地上房屋权属、性质的认定

　　（一）本项目征收范围的集体土地上房屋应当以合法有效的集体土地所有权证、集体土地使用权证、宅基地使用权证、房地产权证、建房批准文件以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书作为安置依据。

　　（二）集体土地上房屋的用途和建筑面积，以集体土地使用权证、宅基地使用权证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。不动产登记部门负责开展房屋合法产权认定工作，并对认定结果的真实性负责。

　　（三）在发布本项目的征地预公告后，征收实施部门对征收范围内各类集体土地上房屋的权属、区位、用途、建筑面积、装饰装修、附属设施、户籍等情况进行调查，办理证据保全和征求房屋所有权人的补偿安置意愿。调查工作结束后3日内，征收实施部门应当将安置资格调查结果在征收范围内张贴公示，公示期限不少于7日。被征收房屋所有权人对调查结果有异议的，应当在2日内组织进行核实，并将结果告知异议人。

　　第六条  补偿安置原则

　　（一）本项目征收范围内有合法产权或经认定和处理的被征收房屋，给予补偿，被征收房屋所有权人有多处宅基地的，对其住宅房屋的面积合并计算。被征收房屋面积应由征收实施部门调查确认（以具备资质测绘机构测量为准）并公示。

　　（二）集体土地上房屋和房屋以外的一般地上附着物补偿按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）执行。若关于水管、排水沟（渠）以及简易建筑物（如竹棚架）等补偿类别或补偿标准未明确的，可按评估价进行补偿。

　　（三）符合安置条件（指符合本方案第四条规定的分户安置资格条件和农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定等相关条件）的被征收人，需按以下程序实施安置：征收实施部门指导被征地村社选出由村社干部、村民代表及监督小组等成立的村民安置监督小组，共同对被征收房屋及附着物的权属性质、产权信息和被征收房屋所有权人现居住情况等进行全面调查，对被征收房屋所有权人的安置资格及标准进行审核，确定初步符合安置资格人员名单，经公示无异议后，由征收实施部门与符合安置资格人员签订补偿安置协议。

　　（四）被征收房屋所有权人若已按本方案享受房屋征收安置的，必须拆除被征收旧房、退出被征收旧宅基地，在以后其他项目不再享受安置，只享受相应的货币补偿。

　　第七条  不予补偿安置情形

　　（一）法律、法规等规定的违法建设房屋（符合本方案第十条有关条件并认定的除外）；

　　（二）超过批准使用期限的临时建设房屋；

　　（三）征地（预）公告发布后的抢建部分。

　　第八条  货币补偿金额确定

　　（一）按照被征收房屋重置价加被征收房屋所占土地区位补偿价给予货币补偿。被征收房屋所占土地不再核定留用地指标。货币补偿金额的计算公式为：被征收房屋重置单价×征收实施部门核定的房屋套内建筑面积+被征收房屋所占土地区位补偿单价×征收实施部门核定的土地补偿面积。（区位补偿单价采用地块所在区域的住宅基准地价级别对应楼面单价4171元/平方米的50%计算，即2085.5元/平方米。选择产权调换安置方式的不享受被征收房屋所占土地区位补偿。）

　　（二）对被征收房屋建基面积大于证载面积，在2010年7月20日前已建成、建基实际占用面积在120平方米（含）以下的，可参照本条被征收房屋所占土地区位补偿价予以货币补偿，超过120平方米以上部分，不按房屋建基标准补偿。

　　第九条  征收安置方式

　　对有合法产权的被征地农民的住宅房屋，且认定为符合安置资格条件的，提供货币补偿和产权调换（拆迁安置房，下同）两种方式。本项目产权调换的安置房位于河西安置区（土名“李仔园”）地块上的拆迁安置房。

　　（一）货币补偿安置

　　1.被征收房屋所有权人选择货币补偿安置的，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）及本方案第八条规定，给予被征收人折算货币补偿。

　　2.被征收房屋所有权人选择货币补偿安置，且在签约限期内签订补偿协议并搬迁的，在已确定货币补偿金额基础上，可按照征收实施部门核定的房屋套内建筑面积（最高不超过280平方米）给予购房补助，补助标准为6000元/平方米。

　　（二）产权调换

　　1.按照本方案第四条确定分户安置资格的村民住房套内建筑面积（最高不超过280平方米）进行产权调换。在签约限期内签订补偿协议并搬迁的，在安置面积280平方米以内（含280平方米），可选择“拆一补一”形式予以产权调换。逾期未签订补偿协议并搬迁的，被征收房屋权利人应当与征收实施单位结清货币补偿金额与产权调换的房屋建安成本的差价。

　　2.被征收房屋权利人可选择一套或多套安置房，选择产权调换一套或多套安置房后尚有剩余面积的，或被征收房屋权利人不选择多购买面积的，剩余面积按被征收房屋重置价予以货币补偿。

　　房屋重置价是指在征收时点的经济市场环境下，重新建设与被征收房屋类型、结构等方面基本一致新房屋的全部费用，包含建安成本、前期以及其他费用，不包含购买房屋所占土地的成本。

　　3.被征收房屋合法产权套内建筑面积不足280平方米的，可根据被征收房屋所有权人意愿按280平方米予以安置，不足部分由被征收房屋所有权人按安置房的建安成本价购买。

　　建安成本是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本之和，以安置房建设单位测定为准。

　　4.被征收房屋合法产权套内建筑面积超过280平方米的，超出部分建筑面积不予产权调换，按照被征收房屋重置价给予货币补偿。

　　5.被征收房屋所有权人在安置房发生出售、交换、赠与（不含继承）时，需按规定补缴土地出让金。被征收房屋所占土地不再核定留用地指标。

　　第十条  未完善手续建筑的补偿

　　（一）符合“一户一宅”条件

　　对经审核认定为2015年8月25日（含当日）之前建成的建筑，而且在限期内签约并搬迁的，现状房屋套内建筑面积不超过280平方米的，参照本方案第八条、第九条、第十四条和第十五条执行。现状房屋套内建筑面积超过280平方米的，其中280平方米参照本方案第八条、第九条、第十四条和第十五条执行；对于超出280平方米的部分，其中对经审核认定为2007年6月30日（含当日）之前建成的建筑，该部分按本方案房屋重置价支付搬迁费用；对经审核认定为2007年7月1日（含当日）至2010年7月20日（含当日）之间建成的建筑，该部分按本方案房屋重置价70%支付搬迁费；对经审核认定为2010年7月21日（含当日）至2015年8月25日（含当日）之间建成的建筑，该部分按每平方米给予不超过1000元的拆除、搬迁等费用（此项费用由属地镇（街）依程序据实申请拨付及使用，下同）。

　　不在限期内签约并搬迁的，现状房屋套内建筑面积不超过280平方米的，参照本方案第八条和第十四条规定予以货币补偿，并完善证据保存和补偿款提存相关手续。现状房屋套内建筑面积超过280平方米的，其中280平方米参照本方案第八条和第十四条规定予以货币补偿，并完善证据保存和补偿款提存相关手续；对于超出280平方米的部分，其中对经审核认定为2007年6月30日（含当日）之前建成的建筑，该部分按本方案房屋重置价支付搬迁费用；对经审核认定为2007年7月1日（含当日）至2010年7月20日（含当日）之间建成的建筑，该部分按本方案房屋重置价70%支付搬迁费；对经审核认定为2010年7月21日（含当日）至2015年8月25日（含当日）之间建成的建筑，该部分按每平方米给予不超过1000元的拆除、搬迁等费用。

　　（二）不符合“一户一宅”条件

　　1.对经审核认定为2010年7月20日（含当日）之前建成,现状房屋套内建筑面积不超过280平方米的，按本方案房屋重置价支付搬迁费用。现状房屋套内建筑面积超过280平方米的，其中280平方米按本方案房屋重置价支付搬迁费用；对于超出280平方米的部分，按本方案房屋重置价的70%支付搬迁费用。

　　2.对经审核认定为2010年7月21日（含当日）至2015年8月25日（含当日）之间建成的房屋,按每平方米给予不超过1000元的拆除、搬迁等费用。

　　（三）对经审核认定为2015年8月26日（含当日）之后建设的房屋，不予支付任何费用。

　　（四）未完善手续建筑补偿认定需符合以下条件：

　　1.符合完善历史用地手续条件；

　　2.农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地；

　　3.不存在出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后，再申请住宅建设用地行为；

　　4.被征收房屋权利人向所属集体经济组织提出用地申请，经所在农村集体经济组织讨论同意。

　　（五）本方案未明确事项或其他特殊情况，由征收实施部门结合实际情况研究并上报从化区人民政府审批。

　　第十一条  村集体物业和村民非住宅房屋补偿

　　征收有合法产权的或在2010年7月20日（含当日）之前建成，且于2010年7月20日（含当日）之前已办理合法营业执照的农村集体经济组织物业，可选择产权调换，也可按本方案第八条进行货币补偿。对征收农村集体经济组织物业造成所有人等停产停业损失的，参照《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2021〕2号）有关补偿标准予以补偿。

　　征收有合法产权的或在2010年7月20日（含当日）之前建成，且于2010年7月20日（含当日）之前已办理合法营业执照的集体土地上首层用作临时经营场所的非住宅房屋，不作产权调换，实行货币补偿，另可按首层实际营业建筑面积（不包括简易结构、宿舍、食堂及用作堆场的空地等），以6个月租金评估价给予实际经营者一次性货币补贴（含搬迁费）。

　　第十二条  非村民住宅的处理

　　对非被征地农村集体经济组织成员建造或购买房屋的补偿，按本方案第五条第（一）款的规定确定补偿对象，由补偿对象与房屋建造或者购买人自行协商解决，协商不成的，可依法提起民事诉讼。

　　第十三条  评估、复核与鉴定

　　本方案涉及选取评估公司，先通过被征地农村集体经济组织内部协商或多数决定，在广州市房地产评估机构名录中选取。逾期不选定的，由征收部门通过公开方式选定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以在5日内向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可在5日内向广州市房地产评估专业人员协会申请专家鉴定。

　　第十四条   搬迁补助费、临时安置补助费

　　（一）对安置资格户给予5000元/户搬迁补助费（包含电话、有线电视、水表、电表、家电家私等搬迁涉及的一切搬迁费用）；

　　（二）对安置资格户按照2000元/月标准给予临时安置补助费。选择“货币补偿安置”方式安置的，按照标准一次性给予24个月的过渡性临时安置补助费，超过24个月后不予安排补助；选择产权调换房屋安置的，自签订补偿安置协议之日起至按时搬入安置房止，按标准发放临时安置补助费，如果24个月内还没接到安置房入住通知的，此后每6个月发放一次。被征收房屋所有权人在接到安置房入住通知后，停止发放临时安置补助费。

　　第十五条  为鼓励被征收房屋权利人配合集体土地上房屋征收，对在本方案印发之日180天内签订补偿协议并完成搬迁的被征收房屋权利人，按征收部门核定的房屋套内建筑面积（最高不超过280平方米）奖励1000元/平方米。

　　第十六条 原男方户籍属于征收范围内但户口已迁出，拥有合法产权或经认定的房屋，按照既定交地期限签订补偿协议并搬迁的，可按以下方式补偿：

　　（一）一是按栋的方式（不可按户），参照本方案第八条，第九条，第十四条第（一）点和第十五条规定进行补偿，但若建筑面积超过140平方米（不含140平方米），超出140平方米面积部分不给予任何购房补助或产权调换；二是选择按照上款进行补偿的，需退回其他宅基地，在以后其他项目（含旧村改造项目）不再享受安置。

　　（二）对极少数在城镇无生活基础且实际长期固定居住在农村的人员，由村社和征收实施部门同意后，可参照集体经济组织成员资格进行处理。

　　第十七条  集体土地上房屋依法被征收后，集体土地使用权同时收回，所涉及的房屋及附属设施归征收部门所有。

　　第十八条  对个别未达成征地补偿安置协议的，应当作出征地补偿安置决定，由从化区人民政府作出征地补偿安置决定；违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设土地的，由从化区人民政府责令交出土地，拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。

　　第十九条  被征收房屋所有权人必须如实申报有关信息，如实登记，任何人不得弄虚作假，否则一经查清，如实追回所造成的损失，情节严重者移送司法机关追究刑事责任。

　　第二十条  社会养老保险安置按广州市有关规定办理。

　　第二十一条  被征收房屋所有权人应服从城市建设的需要，主动配合征收工作，不得以任何借口妨碍和阻挠征收工作。对辱骂、殴打工作人员，阻碍工作人员执行公务的，将视情节轻重，分别给予教育、治安拘留、移送司法机关追究法律责任等处罚。

　　第二十二条  征收实施部门必须严格按照有关规定，建立房屋征收安置信息台账，对已签订补偿安置协议的，实行“成熟一宗公示一宗”，对被征收房屋的户主信息、补偿面积、安置面积以及金额等信息在征收范围内进行公示，并同步报备征收部门，确保本次征收安置工作依法公开透明进行。对经查核存在未按规定实施补偿安置等情形的，追究相关责任人员责任。

　　第二十三条  本项目有关工作人员在实施集体土地上房屋征收安置工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究法律责任。

　　第二十四条  本方案规定如与有关法律法规相抵触的，以相关法律法规为准。

　　第二十五条  本方案在实施过程中遇到未有规定的内容时，由征收实施部门制定具体解决方案报从化区人民政府审定后实施。

　　附件：1.房屋重置补偿标准

　　    2.一般地上附着物（除房屋）补偿标准

　　公开方式：主动公开

　　从化区人民政府办公室秘书科                 2022年9月6日印发

附件1

房屋重置补偿标准

　　房屋重置补偿标准说明：

　　1.房屋外阳台、外楼梯按其房屋补偿标准的50％计算；

　　2.上述标准为房（檐、层）高2.5-4米范围（含）。房（檐、层）高超过4米的，每增加0.1米另行按标准补偿10％，房（檐、层）高低于2.5米的，以实际房（檐、层）高÷2.5米×原标准，折算补偿;

　　3.违章建筑、超期的临时建筑，以及其他不合法的房屋及土地附着物，不列入补偿范围；

　　4.楼房结构从高等级到低等级向下套算，在等级分类标准的小项中有大部分小项以上整体达到标准即可认定为该等级；

　　5.泥砖与红砖混建的砖木结构按三等套算。

　　附件2

　　一般地上附着物（除房屋）补偿标准

　　附着物补偿标准说明

　　1.围墙双面批荡按标准增加补偿10％，洗石米增加20％，贴瓷片增加30％；单面折半计算。

　　2.楼顶供水水缸直径1米以上的，补偿标准为500元/只，直径低于1米的，以实际直径×原标准，折算补偿。

　　3.泵井必须带泵头且能正常使用。抽水管为铁管的，补偿标准为500元/个；抽水管为塑料管的，补偿标准为250元/个。

　　4.不能正常使用的水池、水井、泵井和楼顶供水水缸按标准的50%补偿。

　　5.凡被征地单位和个人在拟征土地上不按生产生活的实际需要，恶意建造水池、水井和泵井等构筑物的，征地时一律不予补偿。

　　6.楼房纯基础，指只有楼房基础，上面未盖有建筑物。

　　7.电力线、通信设施、水利设施、输油（气）管道、地下供水网、电缆光缆等按实际拆迁经评估机构评估的行业成本价计补。

　　8.对征地范围内的山坟，各坟主应积极配合做好迁坟工作，对自行迁坟的坟主按本规定的标准给予补偿。对在限期内未能自行迁坟的，视作无主坟处理。

　　9.上表项目有特殊情况的，以及其他附属设施的补偿标准，按评估价补偿。

　　公开方式：主动公开

　　从化区人民政府办公室秘书科                 2022年9月6日印发

解读文件：【音频解读】《广州市从化区人民政府关于印发城郊街东风村政府储备用地项目集体土地上房屋征收补偿安置方案的通知》